时代的一粒尘:民营房企的2021

创建日期:2022-01-07 09:28:54

以下文章来源于大队长金融,作者猫眼三姐妹





2021年是房企跌宕起伏的一年


似乎在一年内走过了四季


从年初土拍市场的火爆


到恒大暴雷后的降温


到股债双杀的寒冬


再到年末似乎若隐若现的政策春天


那这一年到底发生了什么?


这么多民营房企为何在1年内暴雷?


那些年初时看似还风光无限的大型房企


又是怎么渐渐让自己变得"无钱可用"的呢?



从上面大事记看


其实20年开始国家就有意对房地产着手调控


央行要求的“三线四档”的三张表(后面演变为六张表)


业内人士看了也都直呼内行


基本把所有地产的表内外负债摸得一清二楚(瞒报的不算)


只是疫情背景下的大放水


让温水里泡着的房企


根本不知道自己是那只快被煮熟的青蛙


我一直说


地产公司与其看资产负债表


不如看它真实的现金流量


地产公司的现金流入只有两个方面


融资性现金流 vs 经营性现金流


但2021年的房企面临的是现金流双重压缩受限


现金流入急剧减少但流出确是刚性的


刚性兑付、工程款、员工工资缺一不可


现金流入的减少和滞后 vs 现金流出的到期甚至提前


让所有民营房企都面临了流动性测试的极大压力



所有项目融资的前提都是:要有好项目


金融机构的要求都是相似的

我要住宅!我要一二线城市!我要去化快的!我要利润率高的!我要开发周期短的!

但今年年初的土地两集中政策造成了开发商的普遍焦虑


“如果我今年拿不到地怎么办?”


拿不到地意味着:没有土储!没有销售额!没有融资!没有奖金!


所以今年上半年的土拍市场非常疯狂


1分钟内直接拍到限价是常态


看看对家的价格套到自己的投模利润率都是负的


杭州品质王者滨江的董事长谦虚地说

“滨江团队精干高效 努力做到1%-2%的净利润水平”

干什么地产卖白菜好了


那明明不挣钱为什么还有那么多房企趋之若鹜?


因为地产的高杠杆决定了不能停下脚步


停下了现金流就断了


不拿地就不能做融资


不做融资就不能快速回款


不快速回款就不能拿新地


不拿新地就没有土储销售后劲不足排名下滑


进一步导致融资压降现金流断裂


所以你看


不拿地这个击鼓传花的游戏就玩不下去了


我曾经举过一个不恰当的例子


房地产融资的本质和“庞氏骗局”差不多


一旦没有新的钱进来 没有人能保证活着离开这场游戏


但是从今年年初的“土地两集中”政策以来


房企拿地越来越难 土拍现场厮杀完


没拍到地的想哭 再拿不到地 这个区域今年就没了


拍到地的也想哭 看看投模 这块地估计只有“理论利润率”


民营地产早习惯了拿到地就去做土地前融 一把回笼60-70%的现金


但20年的信托额度收紧 并没有给他们敲响警钟


其他同业的暴雷 也没有让他们意识到财富募集的困难


眼看着土地款缴纳时间到了 才后知后觉地发现市场早已起了变化


要不只能求集团给钱 要不只能狠狠心 承担每日千一的违约金


年化利率36.5% 比高利贷还狠


好不容易熬到了四证齐全


银行爸爸说 对不起 我没有地产额度了


你要不慢慢等额度要不提点价?给点存款?


整个地产项目的融资链条


金融机构端控制额度


企业端通过三线四档控制负债规模


监管端严查土地款来源


让地产公司必须用自有资金去解决土地款问题


再叠加买地资金不能超过销售额40%的政策


直接让土拍市场在下半年迅速降温


也让地产商上面击鼓传花的游戏暂停 


让我们再回顾下上面的图 地产可谓是加满了杠杆

 

从金融机构到施工单位到合作方到员工

 

只要能给钱的都是好爸爸

 

但是今年爸爸们也是遍体鳞伤

 

和房企的互相伤害导致了一个又一个恶性循环


01 / 公开市场


从华夏幸福暴雷后 第一个恶性循环就从这里开始

 

A 公募踩雷 信评要求立即出库所有民营地产 投资经理必须短时间斩仓 斩仓导致部分民企二级出现异常价格

 

B 资管产品持仓该民企产品 估值压力增大 信评要求解释异常原因 否则继续出库/斩仓

 

C 银行的企业预警通弹出消息 该民营房企二级价格异常波动 审贷官觉得同业可能知道了自己不知道的消息 要求该企业所有项目暂停审批/投放

 

市场上的负面舆情开始逐渐增多 小道消息在匿名QQ群疯传

 

二级价格开始一路下跌从90-80-50-20

 

市场开始恐慌性的抛售 唯恐跑的慢点 就要死在别人面前了

 

更别提发新债了 二级收益率20%+ 谁去买定价个位数的新债?

 

宁可错过高收益的地产债 也要在城投债中厮杀

 

没有投资经理和信评愿意继续被领导批斗和写检查


也不愿意看到自己的年终奖变成二级抛售的眼泪

 

整个2021的民营地产发债规模大幅下降

 

即使发出来的 多少是自己找人代持的 恐怕只有自己心里知道了


02 / 非标信用


行情好的时候各种非标信用 比如供应链和尾款随便发

 

企业愿意给价格 银行理财子和私行纷纷杀入

 

过度地杠杆 让房企误以为信用的钱永远可以滚动续发


但21年的中旬 监管叫停基金子公司备案供应链和尾款


金融机构也意识到了民企地产信用的不断扩张 无法匹配目前市场的风险

 

第二个恶性循环开始了

 

到期的产品没有通道做媒介 资金方也不愿意继续投资民企的信用产品


年初说好的滚动续作产品 一下子失去了再融资能力

 

多出一笔计划外还款 房企只能硬碰硬还钱 还不上的只能躺平

 

金主想 你躺平没事  尾款和供应链都依赖项目的回款 只要项目强就行

 

结果真要去执行项目 傻眼了

 

要不就是回款早被房企通过各种手段倒回集团了 


要不就是资金混同 同时还面临政府+开发贷银行的双重监管 钱根本拿不出来还款


对于加满杠杆的房企而言 再精美的交易结构设计 也抵不各种搞钱的决心


03 / 合作伙伴(施工单位/供应商)


房企一直都是大甲方 虽然付款条件很差 现金给的慢 还要求接受商票

 

但是做总包毕竟油水多 不行拿着商票去找票贩子贴现 


反正贴现成本都在总包合同中含了 总账不亏就行

 

但恒大出事后 这个玩法不转了 第三个恶性循环开始了

 

工程款账期一拖就是大半年 商票价格从个位数一路飙升到30%+

 

哪有施工单位能受得了光干活不拿钱?

 

于是开始闹罢工 围项目 不拿钱不罢休

 

项目一闹 建设进度延缓 老百姓更不敢买房 怕烂尾

 

房企没有销售 没有回款 更没有钱付工程款 也没有钱兑付商票

 

昔日的合作伙伴只能反目成仇


04 / 房企员工


很多房企都有员工理财

 

对于房企而言 用钱方便 员工不管投向 不监管资金

 

对于员工而言 收益率远高于市场平均 而且自家的产品 觉得就算出事 领导总不能不管自己

 

但是随着企业资金压力不断增大 第四个恶性循环开始了

 

房企缺钱 所以想继续薅员工羊毛

 

除了理财继续提高收益 也鼓励员工买房 允许退房/更名 再收割一次现金流

 

但员工可不傻 当看到公司停止拿地、项目被围、连续裁员 自然知道公司现金流紧张

 

所以很多员工在理财到期后不再续投

 

但!没有新的韭菜进来 本来就紧巴巴的房企 拿什么钱给员工兑付?

 

所以只能和员工宣布 要不同意展期 要不抵房

 

但是抵房的项目可不一定是现房 会不会烂尾只能看天

 

更可能已经抵押给了金融机构 不还款根本没法过户

 

抵房?抵了个寂寞


悲愤的员工这时候才发现 自己这些年的积蓄都还给了公司

 

不仅白打工 可能还贴了家里亲戚的钱 这个年是没法过了


头铁的员工开始寻求自媒体爆料 或者去公司楼下维权

 

媒体一炒作 外部单位更加害怕 更进一步加剧了房企现金流的压力

 

所以

 

金融机构、合作方、员工这些曾经最亲密的合作伙伴都站在了房企的对立面

 

这时候房企才发现 原来借的钱都是要还的

 

人都只会锦上添花 没有人会雪中送炭

 

高杠杆是春药 激情过后的苦果 


只有在深夜被催债折磨的夜不能寐的人才懂


从上面的分析可以看到


基本从今年以来 所有融资现金流基本断崖式下降


房企的各种融资渠道基本全部被限制


但是融资流出却是刚性


债券到期是要还的 理财到期是要还的


项目上的阶段性还款 原来就算销售进度到了 是可以和金融机构谈的


但今年没得谈 风控怕暴雷 分行想为其他项目腾地产额度


弹性还款通通变成刚性还款


那房企不能印钞票 钱是不能变出来的


融资现金流指望不上了 那经营现金流呢?

营销呢?快上!


21年可谓是各家房企营销条线最唱主角的一年

 

每月的月会上营销的重要性被无限拔高

 

但是销售金额却一路下滑 为什么?

 

因为又是一轮新的循环

 

限购限贷→打折促销→持币观望→民营审慎

 

21年年初各地房价又迎来了新一轮的增长

 

政府各种调控手段立马跟上

 

尤其是深圳深房理事件爆发后 深圳房价水涨船高的房价似乎找到了背后助推手

 

限制购房资格 摇号 严查经营贷(房抵贷)

 

各种手段一并上 炒房客变得越来越难

 

源头上的购房者变少了

 

二季度起 恒大开始出现流动性危机

 

恒大的楼盘开始了挥泪大甩卖活动

 

你家楼盘98折 隔壁恒大7折

 

看看样子差不多 恒大还是百强第二 你说老百姓选哪个?

 

各家房企心里苦

 

如果学恒大打折 利润率可能直接转负

 

如果不打折 销售又一路下滑

 

集团和区域讨论来讨论去 好不容易下定决心要打折

 

才发现第一波韭菜已经被割完了

 

这时候打折也卖不掉了

 

购房者的心态都是买涨不买跌的 

再等等也许还会降呢

一降价 老业主维权闹事 新买家持币观望

 

降得楼盘多了 幅度狠了 当地住建马上约谈 不允许随意降价 

想调备案价?不好意思要调价的企业太多 你得排队 

不让涨也不让跌 房企只能干着急

 

出险的房企多了起来 项目上维权的农民工越来越多

 

购房者的心态发生了实质性的变化

连恒大都倒了你这个企业能撑下去嘛?我这个房子不会烂尾吧

民企的信用度被打破 只要不是现房 购房者变得慎之又慎

 

经过上面三个阶段后 房地产销售数据一路下滑

 

鲜有房企完成了年初设置的销售目标 


销售下滑还不是最惨的 更惨的还在后面

 

好不容易卖掉的销售款 还没办法回笼集团


01 / 政府监管


恒大暴雷后 上面指示 谁家的孩子谁抱走

 

各地政府的首要目标就是保交房

 

结果打开账户一看 账上的资金“不翼而飞”

 

所谓的预售监管资金 早就通过各种手段盘活回集团了

 

现在把钱吐回来?绝无可能

 

这时候地方住建才发现还要继续对预售资金加大监管力度

 

政策上开始变严 有些地方不仅销售资金全监管 另外还要按工程造价的1.2倍重点监管提留

 

审核上开始变严 原来递件后几天能审完 现在一审好几周 有瑕疵退卷继续补材料

 

对于已经出险的企业 为了保证交付 直接把资金全部划到政府的指定账户托管

 

防止银行和企业直接串通 把资金用来还款或者盘活挪用

 

各地方层面的执行越来越严格 最好在竣备交付前 账上的钱都尽可能留足安全垫


02 / 金融机构监管


曾经银行是房企最亲密的合作伙伴

 

企业想要用钱 银行既想要存款规模又想要贷款规模

 

大家一拍即合 开发贷一放款 立马全部通过总包倒走

 

监理报告上项目看起来都快建完了 去现场一看还是个大坑

 

who cares?

 

销售资金一回来 根据合同约定的销售进度早应该还款 但还了支行指标怎么办?

 

和企业再商量商量 还一部分 再盘活一部分 钱又回笼了一波

 

反正想着到时候集团还会把钱调回来还款的

 

直到企业出险后 才发现出来混总是要还的

 

项目早就卖差不多了 剩余货值扣掉工程款后 还不够覆盖后面的还款

 

让集团调钱回来还款?简直难上加难!集团可能连电话都不接

 

好不容易看到账上有点钱 想要直接扣划还款 政府还不让动

 

那总不能真变不良吧?好歹咱还有个抵押物

 

结果市场上一询价 买家都是按照自有资金投入7折收

 

卖项目的股权对价 说不定还不够覆盖贷款本息

 

泡沫退去才知道大家都在裸泳

 

于是吃过亏的金融机构学乖了

 

所有项目看的死死的 

想要盘活钱回集团?想都别想!还钱!
销售进度达标了?赶快还钱!

好了 地方住建+金融机构两边强监管

 

项目卖的再好 也难以有钱回集团补充流动性

 

越是困难的已经出现负面舆情的房企 越是如此

 

每个人都觉得自己只是比以前更收紧了一点

 

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