在刚刚发布的房企成绩单里,我们发现了这些秘密……

2022-01-15 09:03:15       来源网络:12

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刚刚过去的2021年,对整个房地产行业来说,是足够刻骨铭心的一年——

经历了集中供地、限价、信贷的全链条无死角调控,目睹了形形色色的房企爆雷,见证了讨论多年的房地产税迅速推进,行业生态发生了翻天覆地的变化。

被波涛汹涌的去杠杆浪潮洗刷重塑之后,在爆雷边缘挣扎的房企们陆续交上了全年成绩单——

完不成销售目标是大概率事件,销售额下滑也没什么可丢脸的,毕竟大环境有目共睹,连活下来都不那么容易。

但是!我们也惊讶地发现,有那么一撮不声不响的房企不但完成了年初的小目标,甚至还能在向下的大环境里录得业绩的正增长,妥妥完成了逆袭。

它们是谁,它们究竟做对了什么?

 
面对前年年底的火爆市场,开发商报出2021年销售目标的时候,大都是踌躇满志的。

经历了意想不到的楼市下半场,我们看到的数据是,一年下来,房企平均目标完成率不足90%,明显低于过去三年平均水平。

这10%,大概就是理想和现实的距离。

在32家公布年度目标的房企中,只有6家房企完成了年度销售目标。

仔细看看,除了广州的越秀和深圳的华润以外,清一色基本都是长三角的房企——


这绝不是偶然。

如果分区域统计楼市的销售情况,会发现,长三角也是妥妥地全面碾压珠三角。

去年,受益于旺盛的购买力和供需两端支持性政策的更早落地,长三角城市群对百亿房企的销售贡献度达到37.9%。


嗯,这个数字是什么概念呢?

是珠三角的2.7倍!

虽然上一波大涨时,深圳成为全国楼市复苏的急先锋,带动了整个粤港澳大湾区的行情,但如果要在弱市下比辐射力,长三角都市圈显然更强些。

不少房企的朋友也会私下说,如今企业都把重仓压在长三角,其次才是大湾区。

据克而瑞统计,在单个城市销售总额的排名中,长三角更是霸屏了——


四个城市入围前十,杭州甚至超过北上广深四大一线城市,在百强房企销售额中位列TOP1!

遥想去年,杭州的楼市一片炙手可热,上半年万人摇号新盘动辄可见,一手房成交量接近19万套,创近5年新高。

深耕当地的开发商因此赚得盆满钵满——

重仓杭州豪宅市场的绿城,不仅成交单价在全行业排名数一数二,还在其他房企都在为销售任务殚精竭虑的时候,提前交卷,在11月就完成了年度目标!

同样的状况,也发生在杭州本地企业,主打产品力的滨江身上。

不得不说,没有对比就没有伤害。

去年这一年,总部在深圳的房企,已经爆雷了多少家了?
 

 
如果从企业性质来看,国企的表现明显优于民企。

去年下半年,随着融资通道的恶化和购房者浓厚的观望情绪,楼市一夜入冬,不仅给房企的流动性带来巨大压力,还严重影响了自身业绩——

开发商业绩出现罕见的集体负增长,倒退程度堪比2008年的国际金融危机。
 


而有个好爹的央企国企们,表现变得亮眼了起来。

比如,建发、招商、远洋、铁建、华润、保利、中海这几家公司,往年不太追求冒进,2021年的业绩反而都能保持正增长。
 


毕竟,动荡年代里的国企央企几乎是“不会爆雷”的代名词,放贷的银行喜欢,购房者也喜欢。

但民企的表现就可谓是相当分化了。

一小撮优质民企,拿着便宜的钱不说,去年还跑马圈地,业绩有了明显提高,比如说一贯的优等生金地和龙湖。

而且,我们还诧异地发现了龙光的身影。

讲真,龙光虽然激进,喜欢动不动拿地王,但5.4%的融资成本在一众民企中真不算高,看来高价拿的地并没有太影响公司的资金链。

但另一边厢,此前一些靠高杠杆率大肆扩张的开发商,今年的日子就不太好过了。

自9月理财平台“塌房”后,恒大墙倒众人推,销售额一落千丈——

2021年最后四个月,一共只卖出44个亿的房子,而爆雷前的8月,一个月的销售额就高达381个亿。

于是,全年销售额同比大降接近四成。

有“小碧桂园”之称的阳光城,去年的合同销售金额同比降了15%以上,连率领公司连冲两道千亿关卡的功臣朱荣斌都不得不黯然离开。(具体可看《高周转模式的再次倒掉》)

另外,隐性负债较大、有粉饰报表嫌疑的民企表现大多不尽人意。

用三道红线判断房企安全的“铁律”已然失效,你永远不知道下一家倒下的会是哪家房企。

就连只踩了一条红线、甚至全部飘绿的开发商,都在爆雷的边缘挣扎,业绩下滑严重。

比如,世茂和金科。

爆雷的传言层出不穷,虽然没有真正坐实违约,虽然公司做了一轮又一轮的解释和澄清,但面对铺天盖地的舆论,购房者们难免心里打鼓。

于是,可以看到,这两家公司年底的销售降幅巨大。12月份,金科的销售业绩同比腰斩,世茂甚至缩量到去年同期的三成。
 

 
最后,如果从体量上看,腰部房企的销售业绩完成度更好。

从上一部分的表格中可以看出,在全年业绩增幅排名中相对靠前的,大概是Top6-Top30这个阶段的房企。

相比之下,头部房企的增长相对乏力。

宇宙第一房企碧桂园在9月份喊出了销售军令状,全年誓保8000亿销售目标。

从销售数据上看,最后一个月也试图力挽狂澜,同比增幅猛超六成,登顶全国销售排行榜首。

但依然没能完成年初定下的目标,甚至出现了全年销售额首次负增长。


失速的还有万科。

万科交出的成绩单有点难看,去年销售业绩同比下滑10个点不说,对于年度目标的完成率还只有78.5%,位列一众房企的倒数第六!


看来,万科的重心当真不在房子上了?

但头部房企大都只是销售额稍有回落,小房企的2021年更像是在渡劫。

年初,有6家房企在制定销售目标时还未过千亿,如今回看,只有一家达标了——
 


其余五家,不但目标完成率与行业均值相差甚远,甚至有两家已经爆雷躺平,放弃治疗。

想想也是,救命的活水大都流向了国企央企和优质民企,小房企自身的实力不抗打,能生存下来就算不错了,更谈何完成雄心壮志时定下的宏愿呢?

反而在大房企和小房企间夹缝求生的那一部分房企,意外地有了喘息发展的空间。

一些区域龙头开发商不但深耕本区域优势,还在寻求向外扩展,能顺利杀出重围,也就不足为怪了。

 

 
一年就这么过去了。

虽然大多开发商还没有公布2022年销售目标,但肉眼可见的是,冲规模已经不是行业的主流,活下去才是重中之重。

毕竟,虽然政策端频频吹暖风,但购房者的信心和对市场预期还有待恢复。

我们发现,百强房企12月的业绩总额虽然有所上涨,甚至达到了下半年的顶峰,但相比起去年而言,同比下滑的幅度是全年最大的,接近40%。

也就是说,在年底这种传统打折促销旺季,开发商的销售业绩事实上没有出现特殊的改善。


紧接着的是今年一二月份的春节销售淡季,可以想象,数据表现依然不会太好。

那么,接下来呢?

从更长的维度上看,整个行业的规模天花板,很可能已经出现了。


就像此前旭辉控股CEO林峰所说的那样,“地产已经进入青铜时代,是一个冰河期与寒武纪,我们要做好漫长冬天的准备了。”

在这个不断挤泡沫的冬天里,每一个玩家的进击,吃掉的都会是本属于其他玩家的蛋糕——

比如说,现在被鼓励的收并购,就是蛋糕转移的过程。

属于2021年的大逃杀结束了,房地产行业软着陆已经成为大家的共识,但是更长也更隐秘的大逃杀,或许刚刚开始。

以上为正文,来熊先生

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