去俄罗斯抄底买房?你需要先看这篇

创建日期:2022-03-17 10:47:03

由于卢布暴跌,前几天,一位在俄罗斯留学的小伙发视频,称自己只花了12.5万人民币,就在市中心成功捡漏买到一套精装修二手房。

最关键的是,这套房上个月还要20多万。产权33.1平方,没有公摊面积。
现在学习俄语,去俄罗斯买房,还赶趟吗?

1

总结一下,赚的是信息差的钱,真正能把钱揣到腰包里的,是第一批海外投资客、本地人投资客和中介。
关于俄罗斯这套1,2.5万人民币的二手房,其实小伙子故意掩盖了一些真实信息。
比如位置,这个“市中心”,并不是莫斯科市中心,而是距离莫斯科超过850公里的萨拉托夫市,相当于国内的三四线城市。
话说,在卢布暴跌的背景下,如果有机会去首都莫斯科买房,是不是能铲到底,赚一笔呢?
先看两张图,能解释很多问题。
上图是过去20年,莫斯科房价的走势,用卢布为货币单位。
上图是过去20年,莫斯科房价的走势,用美元为货币单位。
为什么用不同的货币计量,房价的波动是完全不一样的?
因为卢布大幅贬值(光是今年,就贬值30%多),坚挺的房价,只不过是高通胀下的货币幻觉。
什么意思?用美元也好,用人民币也罢,去俄罗斯买房,表面看涨了很多,可卖了,换回原来货币,发现没赚多少,甚至赔钱。
过去一年房价涨幅,比俄罗斯凶猛的还有土耳其,土耳其里拉在过去一年,贬值超过50%,几乎可以说是崩溃了。

2


是不是一点“炒”的机会都没有了?
大部分人对于俄罗斯的印象,可能还停留在国家大,石油多,天气冷,伏特加。
截至2020年,俄罗斯的总人口1.46亿。超过70%以上的人口,都集中生活在西部,因为其他地方实在太冷了。
根据俄罗斯国家统计局的数据显示,大于100万人口的城市只有15座,其中,首都莫斯科人口1248万,文化中心圣彼得堡人口539万,排名第三的西伯利亚,人口才162万。
人口50万以上100万以下的城市有21座,在俄罗斯算大城市,但发展规模,充其量相当于中国的四线城市。
所以在俄罗斯,真正受追捧的,还是一线城市的房子,背后是巨大的虹吸效应。
这些年,莫斯科、圣彼得堡的房子一直在涨,俄乌冲突开始之后,更是如此。
开战前5200万卢布的房子,转眼涨到6500万卢布,再到6800万卢布,毕竟谈着谈着,卢布又贬值了,你嫌贵,后面还有很多人等着排队看。
其他城市,绝大部分都在跌。原因很简单,落后,超低收入造成的人口流出越来越严重,年轻人都趋向于往机遇高、资源多的城市集中。
此外,买得起房子的人越来越少。
过去8年俄罗斯人收入下降了12%,实际生活水平是下降的,贫富差距进一步拉大。

3

俄罗斯一线房子究竟多贵?莫斯科的房子真和北京一个价?
千万不要被一些博眼球的短视频给骗了。
莫斯科也就市中心几个地方高房价,一平米从十几万到二十万人民币不等,比如费尔蒙公寓、地标公寓,属于豪宅,占比非常小。
莫大附近的房子,相当于北京三环,平均房价也就三四万人民币左右。
稍远点,不出大环,新楼一万四五,老楼一万出头,由于莫斯科地铁非常方便,所以普通人大都买在这里。
至于别墅,大环边上,一百多平也就一万一左右,再远点,六七千一平方。
就拿这一套来说,位于莫斯科市中心瓦洛瓦亚街,1957年建造的房子,总面积84.3平方(俄罗斯没有公摊一说,相当于国内110平方的房子),三室套,单价43.2万卢布,总价3650万卢布,折合人民币才200万。
至于网上说50万人民币一套别墅,草地、车库、池塘都有的,其实就是莫斯科郊区农村房。
这里顺带科普一下,莫斯科城市化进程较早,大部分是苏联时期的楼房。至于CBD,只有那一小块地方。
那其他城市呢?有句话“莫斯科和俄罗斯其他城市就像两个世界”,一点不夸张。
圣彼得堡市中心房价在两万人民币左右,其他区域只要一万。索契因为冬奥会,房价涨了一点,但根本卖不动。其他城市,比如喀山,均价在7000-9000元人民币。
俄罗斯也有“鹤岗”,北部科米共和国的沃尔库塔,因煤矿而生,也因煤矿而衰落,地处北极区,一年9月冬天,5万人民币就能买到一个100平方的公寓,还有家电和家具。

4

究竟什么人不断在莫斯科买房?有钱人。
把手里的卢布买成房产,确实是在俄罗斯,财富避险的唯一出路。
一直以来,莫斯科的租售比很高,根据高力国际的分析,2020年平均能达到1:169(年化约7%),这远高于大部分全球一线城市,对比俄罗斯同期十年期零息债券收益率6.05%,优势明显。
普通人虽然也知道买房可以抗通胀,但手里早就没什么钱了。
根据官方提供的数据,莫斯科今年一月份,人均税前收入是88900卢布,多年不涨,当时折合人民币不到10000元,按今天的汇率,不到5000元了。
其他城市,平均工资才三四万卢布。退休人群更低。
本地人因为家里大部分都有房子,只要有份稳定工作,收入够生活,毕竟生活日用品(肉蛋奶)比中国便宜,相当于打了4-6折(最近涨得比较快),贵的是果蔬、人工和服务费。
如果追求更高端的消费,就很费劲了。顺带辟个谣,俄罗斯水电不免费,价格略低于中国,教育也不是免费,不过义务教育比中国多两年。


总之,俄罗斯并不像有些人想得那么穷,也不是一些自媒体口中,幸福感爆棚。
炒房?外国人还是算了吧,更像是局域网内击鼓传花的游戏。
在这个特殊的时候,投资价值这个东西,仁者见仁智者见智,就看你所处的位置了。
就在前几天,俄罗斯央行将利率提高到20%,楼市一片看衰。毕竟,任何投资,都依赖于国家和社会的稳定。

文章来自网络或网友投稿,如侵犯您的权益请联系wyl860211@qq.com删除

上一篇:买房好机会,刚需请抓紧!

下一篇:买房卖房税收政策2022版

猜你喜欢