忠声 | 业主雄起/建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分等,权利人请求排除妨害、恢复原状的,人民法院应予支持

创建日期:2022-03-17 09:31:38

湖北省宜昌市中级人民法院

民事案件民事判决书

(2018)鄂05民终2384号

上诉人华翔世纪城小区业主委员会(以下简称世纪城业委会)、湖北三峡华翔集团有限公司(以下简称华翔公司)因与原审第三人湖北中巨电梯有限公司(以下简称中巨公司)所有权纠纷一案,不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院(2018)鄂0591民初240号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。


世纪城业委会上诉请求:1、维持一审判决第一项;2、撤销一审判决第二项,改判华翔公司将华翔世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼一层架空层恢复原状,腾退并交还全体业主使用,返还从2013年8月20日起至2017年8月19日止的出租架空层获得的租金收益28万元;并返还从2017年8月20日起至返还房屋时止按照7万元/年标准计算的收益。事实和理由:华翔公司将业主所有的华翔世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼架空层改造成为房屋,世纪城业委会有权要求华翔公司恢复原状和返还架空层的收益。 


华翔公司上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回世纪城业委会的一审诉讼请求;2、上诉费由世纪城业委会负担。事实和理由:世纪城业委会没有民事诉讼主体资格。一审判决的架空层与公共场所无关,不属于业主所有。架空层的权属确定之前,因不能确定权利主体,故不能返还权属确定之前收益。


一审法院查明事实:位于宜昌开发区××路××号的华翔世纪城小区建设项目规划情况。宜昌市规划局于2008年10月7日发放了四份建设单位为宜昌华翔置业有限公司的《建设工程规划许可证》,工程名称分别为华翔世纪城1、2、3、4号楼,其中“建筑分层性”一栏内容分别为:1号楼一层,商业、公建、架空绿化活动场地;2号楼一层,住宅、架空绿化活动场地、会所;3号楼一层,商业;4号楼一层,住宅。各楼现状:(一)2号楼四个单元,1、2、3单元一层落地门窗封闭,其余外立面与主楼一致(无产权证),由中巨公司在使用;4单元一层是住房(有产权证)。(二)3号楼四个单元,1单元一层是“物业管理用房”和“消防控制室”(无产权证);2、3、4单元一层是商业门面(有产权证)。(三)4号楼四个单元,1、2、3单元一层是住房(有产权证);4单元一层落地门窗封闭,其余外立面与主楼一致(无产权证),其中三分之一面积是业主活动室,世纪城业委会对另三分之二面积主张有人居住,华翔公司对另三分之二面积主张空置。世纪城业委会由小区业主民主选举设立,并于2016年6月3日在宜昌市房产管理局高新区分局物业管理科办理备案,华翔世纪城小区业主大会于2017年10月8日通过授权世纪城业委会起诉华翔公司的决议。2013年8月,宜昌华翔置业有限公司更名为华翔公司。


一审法院认为,世纪城业委员会诉请确认华翔世纪城小区2号楼、3号楼、4号楼一层架空层的所有权属于小区全体业主共有、判令华翔公司恢复原状腾退房屋并返还收益,本案系所有权纠纷。争议焦点:(一)世纪城业委会能否以自己的名义提起确认业主共有权诉讼;(二)能否确认2号楼、3号楼、4号楼一层没有产权登记的部分属小区全体业主共有;(三)能否支持世纪城业委会要求恢复原状、腾退房屋、返还收益的诉讼请求。一、世纪城业委会经小区业主合法选举产生,并经行政主管部门备案,湖北省宜昌市中级人民法院2018年1月25日(2018)鄂05民终66号民事裁定已经认定世纪城业委会具有民事诉讼主体资格,是本案适格原告。二、华翔世纪城小区2、3、4号楼一层中没有产权登记的部分,属小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。即建筑区划内除业主专有部分、市政公用部分及其他权利人所有部分之外的部分,属业主共有。(一)2号楼四个单元一层。规划为住宅、架空绿化活动场地、会所;现状:1、2、3单元一层落地门窗封闭,其余外立面与主楼一致(无产权证),由中巨公司在使用;4单元一层是住房(有产权证)。对比规划与现状,现状1、2、3单元一层落地门窗封闭部分应为规划中的架空绿化活动场地,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,2号楼1、2、3单元一层无产权登记的落地门窗封闭的部分属业主共有。(二)3号楼四个单元一层。规划为商业;现状:1单元是“物业管理用房”和“消防控制室”(无产权证);2、3、4单元一层是商业门面(有产权证)。依规划,3号楼一层均应为商业用房,华翔公司陈述,应业主要求,华翔公司将规划中的1号楼一层的物业管理用房和消防控制室调换到3号楼1单元一层,1号楼1单元一层的物业管理用房和消防控制室产权登记为全体业主所有,实际作为“物业管理用房”和“消防控制室”的3号楼1单元一层没有产权登记。由于3号楼1单元一层已实际作为“物业管理用房”和“消防控制室”在使用,且无产权登记,应为业主共有。(三)4号楼四个单元一层规划均为住宅,现状:1、2、3单元一层是有产权的住房;4单元一层无产权登记,落地门窗封闭,其中三分之一面积是业主活动室,世纪城业委会对另三分之二面积主张有人居住,华翔公司对另三分之二面积主张空置。由于4号楼4单元一层无产权登记,且有部分为业主活动室,4号楼4单元一层排除了业主专有、市政公用及其他权利人所有,根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,属业主共有。三、世纪城业委会要求华翔公司腾退属业主共有的房屋并交还全体业主使用的诉讼请求,予以支持;世纪城业委会要求华翔公司恢复原状并返还收益的诉讼请求,不予支持。1、如前述,华翔世纪城小区上述没有产权登记的部分属业主共有,华翔公司应当腾退并交还全体业主使用。2、华翔世纪城小区上述没有产权登记的部分,3号楼1单元一层已作“物业管理用房”和“消防控制室”使用;2号楼1、2、3单元一层与4号楼4单元一层是落地门窗封闭,其余外立面与主楼一致。因该小区建筑已经有关部门验收,3号楼1单元一层建成的“物业管理用房”、“消防控制室”及其他各楼落地门窗封闭部分是否属违法建筑,应否拆除,属行政管理范畴,不属本案解决事项,世纪城业委会诉请恢复原状,不予支持。3、华翔公司经基本建设程序,成为华翔世纪城小区工程项目建设用地的使用权人,合法开发建设该小区楼房。小区楼房中上述没有产权登记的部分,由本判决确认所有权权属。世纪城业委会诉请华翔公司返还本判决确认业主共有权之前的房屋收益,没有事实和法律依据,不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十三条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定,判决:一、确认位于宜昌开发区××路××世纪城小区××楼××、××、××单元××层,3号楼1单元一层,4号楼4单元一层归华翔世纪城小区全体业主共有;华翔公司于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋并交还全体业主使用。二、驳回世纪城业委会的其他诉讼请求。案件受理费5500元,由华翔公司负担。二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实中,除华翔世纪城小区3号楼1单元现状为“物业管理用房”和“消防控制室”的位置规划为商业以外的其他事实,予以确认。本院另查明,宜昌市珠海路10-1号华翔世纪城小区3号楼的《建设工程规划许可证》中载明:二层,住宅、架空绿化活动场地。其中,3号楼的架空绿化活动场地现为3号楼1单元的“物业管理用房”和“消防控制室”的位置。华翔世纪城小区交房时间为2011年5月。2013年7月19日,华翔公司与中巨公司签订《房屋租赁合同》,华翔公司将华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层规划为架空绿化活动场地的场所出租给中巨公司,租期5年,从2013年8月20日起至2018年8月19日止,年租金7万元。华翔公司对此共收到中巨公司租金35万元。


本院认为:业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成,在行政主管部门备案,代表全体业主共同利益,向社会各方反映业主集中的意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的组织。对涉及业主共同利益的事项,业主委员会应当有权代表全体业主进行处理,且业主委员会代表业主进行诉讼符合诉讼经济的原则。因此,世纪城业委会具有民事诉讼主体资格,是本案适格原告。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,本案中的华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层规划为架空绿化活动场地的场所(落地门窗封闭的位置)、3号楼1单元规划为架空绿化活动场地的场所(3号楼1单元的“物业管理用房”和“消防控制室”的位置)、4号楼4单元一层的场所(落地门窗封闭的位置)应当属于全体业主共有,华翔公司对此无权占有。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。第十五条规定,“承担侵权责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用”。第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。由于位于华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层规划为架空绿化活动场地的场所、3号楼1单元规划为架空绿化活动场地的场所、4号楼4单元一层的场所被华翔公司非法占有并改变其使用功能、进行经营性活动至今。因此,华翔公司的行为构成侵权,应当承担返还上述场所并恢复原状,以及赔偿损失的侵权责任。因建筑区划内的共有部分从建筑物竣工时起,就归业主共有。故结合本案相关证据和案件具体情况,本院酌定华翔世纪城小区全体业主从2013年8月20日起至2017年8月19日期间的损失为24万元,并从2017年8月20日起至上述场所返还时止的损失,按5000元/月计算。综上所述,世纪城业委会的上诉请求部分成立。本院依照中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:


一、撤销湖北省宜昌市三峡坝区人民法院(2018)鄂0591民初240号民事判决第二项。 


二、变更湖北省宜昌市三峡坝区人民法院(2018)鄂0591民初240号民事判决第一项为确认位于宜昌开发区珠海路10号的华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层规划为架空绿化活动场地的场所(落地门窗封闭的位置)、3号楼1单元规划为架空绿化活动场地的场所(3号楼1单元的“物业管理用房”和“消防控制室”的位置)、4号楼4单元一层的场所(落地门窗封闭的位置)归华翔世纪城小区全体业主共有;湖北三峡华翔集团有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退上述场所并交还华翔世纪城小区全体业主使用。 


三、湖北三峡华翔集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于宜昌开发区珠海路10号的华翔世纪城小区2号楼1、2、3单元一层规划为架空绿化活动场地的场所(落地门窗封闭的位置)、3号楼1单元规划为架空绿化活动场地的场所(3号楼1单元的“物业管理用房”和“消防控制室”的位置)、4号楼4单元一层的场所(落地门窗封闭的位置)恢复原状。 


四、湖北三峡华翔集团有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿华翔世纪城全体业主从2013年8月20日起至2017年8月19日期间的损失24万元,并赔偿从2017年8月20日起至上述场所返还时止,按5000元/月计算的损失。 


五、驳回华翔世纪城小区业主委员会其他诉讼请求。 


本案一审案件受理费5500元(华翔世纪城小区业主委员会已预交),由湖北三峡华翔集团有限公司负担(本判决生效后,由湖北三峡华翔集团有限公司在履行上述判项时给付华翔世纪城小区业主委员会);二审案件受理费110000元(华翔世纪城小区业主委员会已预交5500元,湖北三峡华翔集团有限公司已预交5500元),由湖北三峡华翔集团有限公司负担(本判决生效后,由湖北三峡华翔集团有限公司在履行上述判项时给付华翔世纪城小区业主委员会)。 


本判决为终审判决。


审判长  苗劲松 

审判员  罗 娟 

审判员  张原鹏

书记员  田雪萍


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