深圳2宗地流拍,官方回应:因企业对配置商办投资意愿不强

创建日期:2022-08-06 16:26:39

昨天(8月4日),深圳市2022年第二批次居住用地集中土拍落下帷幕,本批次16宗地中有14宗地顺利成交,成交地价总额约339.32亿元。


“这样的行情之下,深圳土拍成绩还是很不错的。”一位资深地产从业者表示。


深圳市规划和自然资源局通过官方公众号对此次土拍进行了解读。



深圳市规划和自然资源局通告,从成交结果来看,本批次有12宗地溢价成交,平均溢价率高达9.3%,有9宗地达到最高溢价15%后成交;从报名情况看,参与本批次居住用地竞买的企业共计达76家次,企业参与土地竞拍意愿较活跃。

挂牌成交地块一览表

该局指出,本批次居住用地供应地块数量多,分布于前海深港现代服务业合作区、宝安区、龙华区、龙岗区、光明区及坪山区,空间位置涵盖深圳市西、中、东部地区,充分体现了深圳市稳步优化居住用地结构布局、提高都市核心区及各综合性服务中心地区的居住用地比例、全方位增加居住用地供应量的发展方向。


对于意外爆冷的2宗地块(宝中新安、坪山石井)出现流拍受到业内热议,该局也进行了回应:

2宗地因企业对其配置的商业办公投资意愿不强而未成交。

2宗地流拍,这也是深圳实行集中出让模式以来流拍地块最多的一次。

流拍的宝安新安街道A001-0212宗地

深圳上次流拍是去年9月二轮土拍中的宝安松岗地块,同样因商业占比过高而流拍,之后在第三轮土拍中被深地以底价接手。

@深圳楼市热线向知情人士咨询,不排除对该地块商办部分作适当调整后回炉重拍。

商办比例过高,在深圳是个老问题。


反而竞人才和公租房比例,大家还敢搏一搏。

流拍的宝安新安街道A001-0212宗地,土地用途为商业用地+二类居住用地,坐标宝中,地段优越。

宗地位置图

我们看一下它的出让条件:


宗地住宅部分拟建设普通商品住房和保障性租赁住房,普通商品住房平均销售价格不高于88600元/㎡。


重点来了。宗地计入容积率的总建筑面积不超过103880㎡,其中住宅46070㎡(物业服务用房100㎡),办公47910㎡(含物业服务用房100㎡),商业5000㎡,社区老年人日间照料中心1500㎡,社区健康服务中心1400㎡,6班幼儿园2000㎡(独立占地面积不少于1800㎡)。


办公体量明显超过了住宅体量,住宅部分还要代建保障性租赁住房,普通商品住房限均价不高于88600元/㎡。

如果是纯居住用地,结果肯定不是这个样子。

对此现象,广东省房地产行业协会专家宋丁认为:

这次两宗地的流拍,商办面积占比大了一点,开发商对这还是担忧的。因为这两年来商办物业销售前景比较暗淡,大部分开发商不愿意去搭配这些负担性的产品。另一方面,虽然住宅限价比上一次提高了一点,但恰恰这两年来宝安的二手房价其实是在回调的,所以价格并没有太大倒挂的利好。

这样一来,将来销售可能会增加一点难度,加上大的房地产市场环境仍然没有根本改变,还是相对低迷,观望情绪仍然比较浓厚。所以这个时候房企承接的积极性就不是那么高。就算是央企国企,毕竟力量有限,不可能把这么多的地全部收入囊中,他们不拿,别的企业动力就更不足。


不过我们看到主流应该还是相对积极的,个别地块流拍,还是反映了市场的谨慎性。


回过头看,过去深圳市面上的商办体量有多少,大家都知道。


按现有规划及开发,深圳未来还将增加约 1 亿㎡ 的商办体量,深圳可预见的商办总量将会是 2.6 亿㎡。深圳商办严重过剩,已经是行业共同认知。


而深圳商品住宅供应不足,无意中造成住宅“稀缺”的假象,这一点也被市场作为炒作的题材。


所幸的是,深圳已经意识到这个问题的严重性。事实上,深圳近两年来已经修正土地资源错配现象,发力点在控商办,而且将是趋势。


比如,去年4 月 27、28 日,深圳就一口气把 13 块商服用地或产业用地调成了住宅用地。


所幸的是,深圳已经意识到这个问题的严重性。

根据公布的深圳“十四五”规划,全市建设用地供应计划方案,将通过优民生、增居住、强工业控商办等具体措施,进一步优化土地供应结构。

“我们一直有在调整。”深圳规划委知情人士透露。


2019年,深国际就申请调整调整妈湾片区的商业用地为居住用地,并成功获批,各宗地块住宅部分分别开发成为已入市的1期深国际深业颐湾府、2期深国际颐城栖湾里、3期深国际万科瑧悦湾



龙光前海天境和前海润峯府地块,也是“商改住”的产物。


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