楼市短期受扰动,这两类城市市场有望向好!

创建日期:2022-08-05 18:07:48

政策整体效果:

需求端政策不断发力,6月重点城市市场整体成交规模已恢复至去年年末水平,但7月以来市场活跃度下滑


注:数据统计截至7月31日
数据来源:中指研究院综合整理
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各城市积极落实“因城施策”,2022年1-7月全国有超210个省市放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近600次。其中7月,地方政府政策出台频次有所放缓,整体以三四线政策调控为主,更多城市进一步出台相关措施,稳定当地房地产市场。

图:2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面积及其同比环比

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从市场表现上看,根据中指数据,2022年4月重点监测100城商品住宅月度成交面积同比下降56.5%,多地疫情反复叠加政策支持力度不足等因素影响,购房者置业情绪低迷,4月末中央政治局召开会议,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,一行两会一所亦发声传达学习贯彻中央政治局会议精神。各地政策紧随密集出台,重点100城商品住宅成交面积同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄,5月环比转增,6月继续增长55.7%,百城商品住宅成交面积已接近去年年末水平;7月,商品住宅成交面积环比回落,同比降幅较6月略有扩大。

图:2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及其同比环比

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周度数据上来看,5月至7月初重点50城商品住宅成交面积整体呈回升态势,同比降幅逐渐收窄,政策效果有所显现。但受“断供”事件、前期积压需求集中释放后需求入市节奏回归等因素影响,7月市场活跃度有所下降,第28周成交面积环比降幅明显,近几周成交面积保持相对稳定,整体接近今年3月周度水平,同比降幅保持在30%左右,市场企稳恢复态势仍不稳固。

7月底,中央政治局会议召开,一方面强调要稳定房地产市场,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求;另一方面,强调压实地方政府责任,保交楼、稳民生。当前“稳地产”的重要性更加突出,“保交楼”问题亟待解决,只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏,楼市信心和预期才能好转,调控政策效果才会进一步显现。

典型城市:
政策优化、疫情影响减弱等推动部分热点城市市场情绪好转,房地产市场呈现企稳态势

从6月销售数据来看,各城市分化态势明显。一线城市6月销售面积较5月均有所回升,深圳同比由负转增11%;上海疫情后迎来需求释放,6月商品住宅销售面积环比增加745%,同比降幅明显收窄。二三线城市分化明显,除少数城市外,6月商品住宅市场销售情况均有好转,其中苏州、温州等城市环比超过100%;多数城市同比降幅收窄,6月同比优于1-5月整体水平,苏州、成都、西安等少数城市6月同比增长。三四线城市与二线城市相似,6月整体表现好于5月,但大部分城市仍不及去年同期销售水平。

表:部分典型城市6月商品住宅销售面积及同比环比

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图:部分典型城市商品住宅周度成交规模及同比

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上海:疫情影响减弱后,6月以来上海楼市进入恢复通道,伴随着供给端的改善,新房市场成交规模回升,7月商品住宅成交面积环比同比均增长,购房需求持续释放。

杭州:5月底至7月初,受利好政策推动,杭州二手住宅成交量明显增加,二手住宅周度成交套数均超1000套,二手房置业意愿有所提升,7月第二周以来,二手住宅成交量虽有下滑,但整体仍处于今年以来的相对高位。新房市场活跃度亦有所提升,购房者置业情绪好转,7月成交面积同比环比均增长。

成都:5月政策出台后,商品住宅成交规模有所好转,6月市场情绪继续恢复叠加供给端改善,全月商品住宅成交面积环比增长超20%,同比亦由降转增。7月以来,疫情反复对市场带来一定扰动,商品住宅周度成交规模波动上行,月度成交规模环比有所下滑。成都二手房市场活跃度提升明显,6月成交1.67万套后,7月继续提升至1.7万套以上,市场情绪整体保持较高水平。

西安:6月新建住宅成交面积78万平方米,同比增加42%。进入7月后成交规模整体呈现上升态势,绝对规模处于相对高位。

佛山:6月以来,佛山商品住宅周度成交面积整体呈现短期波动向上态势,市场情绪有所好转。7月第27周(6月27日-7月3日)成交面积达25万平方米,为近期阶段性高点,近两周成交规模波动上行。

宁波:6月商品住宅周度成交规模稳中有升,6月第26周(19-26日),宁波商品住宅成交22.73万平方米,环比增加125%。7月市场情绪继续恢复,首周成交规模35.5万平方米,环比大幅增长,近几周同比降幅持续收窄。

典型城市市场初显企稳态势的共性分析

我们选取部分呈现企稳复苏迹象的城市进行研究,这部分城市主要为核心一二线以及热点三线城市。从政策面、城市基本面、市场面综合分析市场呈现企稳迹象的原因,并归类其共同点。

政策面:政策力度大小与城市市场复苏普遍存在较强的正相关性

2022年以来,各城市频繁优化房地产调控措施,但政策力度与调控频次分化明显。一线城市房地产调控仍以谨慎为主,如上海发布两条人才落户相关政策。二线城市则从限购、限贷、公积金等角度发布多条优化措施,循序渐进改善房地产市场环境,稳定购房者置业情绪,促进市场平稳运行。

表:部分典型城市2022年以来房地产调控政策(截至7月31日)

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表:部分典型城市政策力度及2022年销售面积周度走势

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目前,优化限购限贷政策依然是热点城市稳定房地产市场的主要手段限购方面主要包括降低社保年限、增加限购套数、缩小限购区域等方式。如苏州外地购房缴纳社保时间降为6个月、武汉取消郊区限购且出台一次性补缴社保即购房政策;另有部分城市政策力度相对克制,如长沙、上海通过租赁或引才方式优化政策。

限贷方面,主要涉及下调首付比例、优化认房认贷等方面,另外,在央行年内两次降息并将首套房贷利率下限设定为LPR-20BP后,各城市均下调首套及二套房贷款利率,部分城市如佛山、西安、苏州等城市首套贷款利率降幅均超100BP。公积金调控手段主要涵盖降低公积金首付比例、提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款门槛等。

除此之外,部分城市亦优化限售、降低税费、发放购房补贴等需求端政策,如苏州下调限售时间、无锡发放购房补贴等,促进需求释放。

我们对各城市近几年以来政策力度进行评级,综合考量政策效果,可以看出苏州、西安、杭州、成都等政策力度相对较大的城市房地产销售市场企稳态势更加明显,政策力度与城市市场复苏存在较强的正相关性。另外,上海优化人才落户政策,引才力度明显加大,基于强大的市场需求支撑以及疫情积压需求的释放,6月以来上海商品住宅的销售规模整体呈现上升态势,由此可见,部分核心城市政策小幅调整亦会带来市场情绪的修复。

基本面:经济实力突出、人口支撑力强的城市市场复苏动力更强

表:部分典型城市基本面主要指标对比

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房地产市场发展趋势受城市基本面影响,当地的经济实力、人口规模及增量、居民收入等多方面因素决定了房地产市场的韧性。从数据来看,成都、杭州、西安保持较强人口吸引力,2021年人口增量超过20万人(武汉人口增加超120万人,主因疫情后人口回流);上海、苏州、杭州及宁波等长三角城市居民人均收入较高,2021年城镇人均可支配收入高于7万元,其中苏州、杭州和宁波农村人均可支配收入超4万元,居民收入水平处全国前列。杭州、苏州、成都及宁波上市公司数量超100家,上海超500家,经济实力突出。

综合来看,经济实力强对居民稳定就业、收入预期的稳定均带来较好支撑,人口基础雄厚、收入水平高的城市房地产市场韧性更强,在政策环境转好的情况下,这部分城市拥有较快的修复能力,市场成交规模触底回升,对整个房地产行业的恢复亦起到一定带动作用。

市场周期:市场调整较早的城市,本次市场企稳复苏行情起步相对较早

表:2017-2021年6月典型城市销售面积环比均值与2022年6月环比对比

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从季节性因素上来看,房地产销售数据年度呈现周期性波动,从过去五年6月环比均值来看,除西安外,过去五年6月成交面积一般均高于5月,显示出6月各个城市市场普遍具有季节性回升的特性。但从环比增幅的角度看,今年6月典型城市环比增幅普遍高于过去五年6月环比均值,究其原因,一方面是因为今年5月市场成交规模基数较低,另一方面为政策优化后效果显现或疫情后需求集中释放等因素影响,市场存在复苏的迹象。

表:典型城市市场运行周期对比 

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我们将各城市2021-2022年月度成交面积同比下降的月份进行了梳理,颜色越深表示同比降幅越大,意味着市场成交规模下降程度越深。可以看出,各城市房地产销售市场进入调整阶段的时间愈晚,企稳时间也普遍延后。部分在去年4、5月进入调整期的城市,如苏州、成都、上海今年6月销售同比已明显好转,其中成都、上海7月同比均为增长。

哪些城市市场复苏态势将延续?
哪些城市有望进入复苏通道?

7月底,中央政治局会议召开,强调“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。预计短期各地需求端政策仍将继续改善,二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化,特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放,而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

政策持续优化下,哪些城市能延续当前的复苏态势?哪些城市市场有望企稳恢复?我们认为,各城市房地产市场特征不同,市场复苏的路径、时间和强度均有所区别,城市的基本面、政策力度以及市场周期仍是未来各城市市场变化的关键影响因素,各个城市市场变化整体可分为四类。

第一,短期已现企稳态势,基本面、政策面双优城市市场将延续恢复节奏。典型城市如上海、北京、杭州、成都等城市,这些城市基本面好,市场韧性强,政策的优化调整为市场提供了有利环境,需求释放的动力和积极性均有所修复,在当前的政策环境下,市场有望继续好转。

第二,政策出现阶段性效果,但城市基本面偏弱或市场环境较差的城市,市场短期调整压力仍在。今年以来,部分城市积极优化调控政策,市场表现出阶段性的企稳恢复态势,但持续性相对较差,这类城市基本面弱于同类型城市或市场存量偏高等,导致市场调整态势短期难改。典型城市如郑州、长春等。

郑州3月率先放松房地产调控政策,随后陆续进行政策优化,政策产生阶段性效果,市场情绪有所改观。6月商品住宅成交面积环比增加112%,但由于当地住宅库存较大且受到“断供”事件影响,市场信心受挫,购房者观望情绪浓厚,7月下半月市场成交规模持续下行。

长春5-6月频繁优化调控政策,叠加疫情后需求逐渐释放,6月市场取得良好进展,7月市场成交规模整体处于相对高位,但略显后劲不足。今年以来长春政策已多次优化调整,未来可调整空间较小,市场复苏的延续性或偏弱。

第三,市场企稳态势不明显,但城市基本面较好,政策亦有一定优化空间的城市,短期市场或进入企稳恢复通道。这部分城市房地产政策优化后,市场企稳态势不明显。短期此类城市政策面仍拥有一定优化空间,若政策面给予相应支持,叠加前期政策持续显效,市场情绪有望改善,销售或有所修复。典型城市如惠州、金华、芜湖、珠海等长三角、珠三角城市。

表:部分基本面较好、政策面尚有空间的城市调控政策情况

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第四,市场尚未企稳,基本面、政策面双弱的城市,市场短期调整态势难改。此类城市多集中于弱二线及普通三四线城市,这部分城市政策整体较为宽松,且今年上半年已进行了政策优化,但房地产市场调整态势仍较为明显,购房者入市情绪低迷。短期来看,这部分城市政策继续优化的空间较小,叠加城市基本面偏弱,当地房地产市场实现企稳面临较大压力,市场企稳仍需更长时间。

整体来看,今年以来,房地产调控政策对部分城市带来积极效果,住房需求有序释放,热点城市逐渐企稳复苏,其中基本面较好的城市市场有望延续复苏态势。另外,基本面较好、政策优化仍有空间的城市,短期随着政策的进一步优化调整,“保交楼”政策持续落位,购房者置业预期有望好转,市场亦有望进入企稳恢复通道。伴随着这部分城市的企稳恢复,市场情绪或进一步好转,从而带动区域市场的有序复苏。但对于大多数城市来说,房地产市场企稳仍需时间。

当前全国房地产市场仍在筑底过程中,各城市政策尺度及市场效果也存在明显差异,短期更多“稳地产”政策或将继续出台,各地优化调控政策及出台创新性政策仍有空间。因此,了解政策动态、提前预判政策走向并及时调整经营策略,把握市场窗口期对企业至关重要!

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