2022年之后,上海的房价会不会跌?

创建日期:2022-08-05 17:18:26



Q1 2022年之后,上海的房价会不会跌?
A:先说结论:大概率会跌。顶级豪宅价格维持,豪宅市场会缩小成交量并缓慢阴跌,其余没有特别政策会较快速下降。
先说明定义以及一些前提性数据:顶级豪宅指3000万以上房产,豪宅指的是1000万-3000万的房产;2021全年,二手房成交总价超过1000万以上的占比只有3.4%(上海链家数据统计);上海二手房市场中,600万以下房产交易占比达到了89.52%,300万以下房产交易占比达到60%;新房成交数据大致也基本如此,600万以下的成交占比69%。
分析如下:顶级豪宅会在顶层富人间流转并保持价格稳定。顶级豪宅的价位取决于顶层富人的购买力,这部分富人的财富来源取决于能接住多少货币超发的放水以及是否真的踩住一个风口从而扶摇直上,例如金融体系的上层、上市的实控人或是高管、创业或是获得股份后套现等。
结合中国未来的货币政策,大概率这部分人还是会保持富有并想办法维持自身资产的价格稳定。豪宅市场成交量将明显缩小。现在上海这个价位的购买主力是改善性的购房人群,即需要卖掉原有房产再自身贴钱置换更好房产。而这部分人群的年龄段正相关与大厂大企业中高层,现在对于未来现金流的担忧以及自身职位的顾虑会极大减缓或是否定置换的想法。同时最重要的就是下述第三点,流动性枯竭会使抛售变得更加困难。其余房产大概率会降。
最大的逻辑:新的流动性不足了。为什么上海新房二手房绝大多数都是600万以下的?因为这正好符合:新上海卖掉老家房产凑出上海房产的首付。而现在很多其他省份城市的房产已经流动性枯竭了,也就是说为上海注入流动性的活水没有了。如果房贷利率没有特别变化的话,流动性没有的市场必然迎来量价下降。

Q2 烂尾楼政府介入了吗?
A:【中央发话:保交楼、稳民生】
继7月中银行发话“保交楼”之后,上周末,中央政治局季度会议上有了对房地产的最新指示:要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。
这可能是对前一阵有些楼盘烂尾,购房者决定停贷的最新注解和最佳回应了。保交楼,那就有希望住进新房子,所以,房贷还是要还起来。

Q3 如何看待交行提前还房贷将收1%补偿金?这一收费是否合理?
A: 一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次,从第二次开始,收取部分提前还款补偿金,补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。二、全部提前还款补偿金(只适用于普通贷款,不适用于循环贷款)。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1%:(一)贷款期限2年(含)以上5年(含)以下,1年内全部提前还款;(二)贷款期限5年以上,3年内全部提前还款。
个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费),提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。
可以发现什么?
1、补偿金原来就要收取的,比例也是1%;
2、原来对补偿金的收取是统一规定,部分提前还款有一次免费额度,全部提前还款在一定期限内没有;现在是以具体合同约定为准,各地分行有减免权限。
也就是把提前还款补偿金的减免额度控制权下放了。对部分提前还款严格了,对全部提前还款说不定反而宽松了。
从这个比较里,你能得出“交行提前还房贷将收1%补偿金"这个标题吗?
语文怕是体育老师教的....
而且,大凡你买过房子贷过款,你就会知道,在一定期限内提前还款要收补偿金或者叫手续费是常识。
Q4 中央定调下半年房地产市场,要求保交楼稳民生,具体措施都有哪些?
A: 首先,不论房子炒不炒,都得交楼,这是最其本的买卖原则;其次,出现无钱去施工,除了买房方,其他参与的任何一方都有责任,自然包括当地政府,所以得压实责任;最后,怎么搞钱来保?必然会先尝试掏干企业,这是毋庸置疑的。怎么榨干企业?资产处置呗,打折出售呗,别无他法。还想融资,当别人傻子吗?能保多少先保多少,毕竟缓兵之计是最有效的。
Q5住房调配单》即使记载新配房人员为一人,但并非仅解决该一人的居住困难问题,可能认定其他家庭成员也属于享受过福利分房。
A: 律师解读:
1、即使《住房调配单》上新配房人员虽只记载为张某一人,但某路房屋调配原因是原住房拥挤困难,鉴于原住房和新配房的面积,可以认定该增配并非仅为解决张某一人的居住困难问题,且某路房屋增配后张某、李某2一家三口即居住至该增配房屋内,故李某2属于享受过福利分房,不符合系争房屋共同居住人条件。
《住房调配单》即使记载新配房人员为一人,但并非仅解决该一人的居住困难问题,可能认定其他家庭成员也属于享受过福利分房。这需要根据个案情况来分析。
2、在系争房屋的户籍在册人员均不具备共同居住人身份的情况下,系争房屋的征收补偿利益可在上述户籍在册人员中分配。
二审法院认为:
根据在案证据反映,因系争房屋需被征收,户内相关人员就承租人变更难以达成一致意见,故指定李某2为系争房屋承租人以代表该户签订征收补偿协议,其性质属于征收中的签约代表,权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等,李某2并不能据此身份获得系争房屋的征收补偿利益。
本案中,某路房屋的《住房调配单》上新配房人员虽只记载为张某一人,但某路房屋调配原因是原住房拥挤困难,鉴于原住房和新配房的面积,可以认定该增配并非仅为解决张某一人的居住困难问题,且隆昌路房屋增配后张某、李某2一家三口即居住至该增配房屋内,故李某2属于享受过福利分房,不符合系争房屋共同居住人条件。同理,李某3、李某4、李某5、李某6均在本市他处享受过福利分房,均非系争房屋的共同居住人。鉴于系争房屋的户籍在册人员均不具备共同居住人身份,故系争房屋的征收补偿利益可在上述户籍在册人员中分配。

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