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虽然2022年才过了一半，但这一年一定将被深深的记入中国的房地产历史中。
尤其是对于中国数以万计的开发商，可能谁也没有想到。
洗牌如此之剧烈。
2021的百强销售房企，根据上半年的业绩统计。
29家已经跌出榜单，另外众多房企排位下滑，最多的已经下滑40多位。
然而，却有两种房企，逆势上升。
2021到2022年的楼市危机，成了他们的千载难逢的机遇，实现了大踏步的弯道超车。
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对于众多民营房企，2022年应该是成立以来最难的一年，并且没有之一。
尤其对于那些全国性的巨型民营房企。
碧桂园依旧是销售的王者。
然而，碧桂园冠军的原因是原来的底子太厚，土地储备充足，如果按照今年上半年的土地获取量，碧桂园王者地位或许终结在2023年。
万科，位次变化不大，还是第三名。半国企的身份，以及一向稳健的经营作风，已经帮助他成为这场危机中，最好的应对者。
冠军和季军没有变化，最大的变化则是亚军。
亚军变成了纯国企保利，然而从2021年往前倒退4年，在这个位置上的则应该是那个把天捅了个窟窿的恒大，然而，在今天，这家公司已经退到了榜单的第44名。
融创也没有好多少，往年的第四名，已经变成了第七名。
然而，随着融创暴雷情况越来越多，这个排名预计在年底会越来越靠后。
孙宏斌老板豪言进入中国房地产三强乃至第一的梦想已经梦碎，或许这将成为即将60岁的他终生的遗憾。
抛开个别房企，观察整个前十名的榜单，你会发现一个非常突出的变化——国进民退。
能够杀入10强的民营房企，已经占不到了一半——碧桂园+融创+龙湖+金地。
剩下的则都是纯国企（比如保利+华润+中海+招生）、干儿子国企（比如万科，深铁控股）和招安国企（比如绿城）。
然而，这一定不是终点。
因为危机尚未结束，剧变仍在发生，比如融创，年底极可能退出前十，所以这场国进民退的变革还远未结束。
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民营开发企业的衰落，内部人最有发言权。
一个在民营房企做高管的朋友，曾经坦言，中国80%类似大型民营房地产企业，2022年都被这四个问题困扰。
核心就是“钱”的问题：
已经习惯于高杠杆运作的公司，由奢入俭难，现在每一家基本上都面临着棘手的资金问题。
1、大量客户理财本息和合作商票无法兑现，大多数的财务部已经成了老板直管部门；
2、招财和施工部门也不好干，供应商和施工方，也会对公司缺乏往日的信任，很多情况只有见到现金才会真的干活；
3、公司主动或者被动的人员优化，造成房企内部人心不稳，很多一线营销人员的士气不足，且觉得未来没有保障；
4、最最要命的则是预期，大量楼盘的烂尾，尤其是震惊全国的断供潮，造成购房客户对于民营企业天然的不信任感，尤其是对于其交付能力保持存疑，而这种不信任感又让民营企业的房产销售变得难上加难，从而形成恶性循环。
所以，你会发现，民营房企的“难”，并不是仅仅表现在巨型房企方面，百强榜末尾的一些企业可能更加不容易。比如，这次掉出排行榜的29家企业，27家都是民营房企，只不过他们的衰落和困境，不像恒大暴雷和融创困境那样引人关注。
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不过，80%的民营房企陷入困境，那20%怎样呢？
在2021年，却又一批民营房企，市场占有率出现了飙升，其中以滨江和仁恒作为代表，另外还有广东的珠江投资、四川的珠江大地，安徽的伟星地产。
滨江集团，在杭州2022年第二次集中土地拍卖中，一鸣惊人。
滨江集团一共拿下12宗地块，占本次总出让建面28.6%，总成交金额224.6亿元，占本次土地出让金总额的40.3%。
这一类能逆袭的房企，一般具备三个特点：
1、非全国性布局，而是集中布局于某一个省，或者某一个地区。比如滨江主要布局就是浙江，另外以杭州作为重心。伟星地产以安徽布局为主，另外兼顾临省武汉和南京；
2、以品质型房企为方向，而不走普通刚需快周转的道路，通过品质积累地区市场大批优质口碑，从而拥有一批稳定客户；
3、在上一轮快周转、上杠杆的周期中，没有那么多激进，以稳为主。
这些房企专注于做好本地市场，而且在发展过程中，也一直比较健康稳健，在人们对出险的全国性房企缺乏信心的时候，他们也分一杯羹。
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不过，在未来，中国房地产的主角注定要换成国企。
这一点，可以从2022年中国房企土地储备的货值增加上看出来。
第一到第十名，除了第四名的滨江，全为国企和半国企。
尤其是中海和华润，在拍地的数量方面已经透漏出要问鼎天下的野心。
华润新上任的董事会主席李欣，便在多个公开场合表态 ：华润置地 ，对规模没有要求，但对行业排名一直有诉求。
另外，华润在北京、合肥、长沙、大连、宁波等一二线城市大举拿地。
尤其在北京，北京在第二轮供地推出17总地块，华润就报名了9宗，最后花了118.86亿元拿下两宗地块，成为当时拿地最多，金额最大的房企。
而国企大举拿地的背后，则是财务成本的绝对低点。
比如中海、华润等国企平均融资利率都低于4.0%，而相似规模的民企融资成本则高达8%— 10%，这让国企和民企在拿地阶段就已经赢了一半。
2022年上半年的融资情况已经表明，融资100亿以上的差不多都是国企，民企在下半年恐怕难有作为。
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所以，在未来，当这场危机结束，在下一个周期开启。
中国的房地产开发格局，极有可能发生如下改变：
1、全国范围
以2021年分界。在之前五年，能够全国范围开发的巨型房企，以碧万恒为种子选手，融创保利作为替补。
在之后五年，除了碧桂园可能问鼎三强，其他皆为国企，尤其是华润、保利和中海，极有可能和不倒翁“万科”争夺三强。
可以说，中国楼市的巨型民企时代已经结束，在未来不太可能出现类似于恒大、碧桂园、融创那种，能够改变中国开发格局，争夺前三的开发商了。
2、对于地方楼市格局
会有一批我们比较陌生的国企进入，他们或者是地方城建平台，或者是城市国资二级公司，比如深圳地铁、武汉城建、苏高新集团、上海临港，也会成为开发的一极。
他们和原来地方的品质型民企开发商，全国性国有开发商，共同开始地方楼市的三国演义。
三句话形容未来中国楼市的格局
——全国范围，央企国企吃肉
——地方市场，民企开发有口汤喝。
——整个中国楼市，进入了拼“爹”时代
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