整个中国楼市,进入了“拼爹”时代

创建日期:2022-08-05 14:11:06

▣作者:无问先生
▣来源:米宅财经(ID:mizhaicaijing)


1




虽然2022年才过了一半,但这一年一定将被深深的记入中国的房地产历史中。


尤其是对于中国数以万计的开发商,可能谁也没有想到。


洗牌如此之剧烈。


2021的百强销售房企,根据上半年的业绩统计。


29家已经跌出榜单,另外众多房企排位下滑,最多的已经下滑40多位。


然而,却有两种房企,逆势上升。


2021到2022年的楼市危机,成了他们的千载难逢的机遇,实现了大踏步的弯道超车。



2




对于众多民营房企,2022年应该是成立以来最难的一年,并且没有之一。


尤其对于那些全国性的巨型民营房企。


碧桂园依旧是销售的王者。


然而,碧桂园冠军的原因是原来的底子太厚,土地储备充足,如果按照今年上半年的土地获取量,碧桂园王者地位或许终结在2023年。



万科,位次变化不大,还是第三名。半国企的身份,以及一向稳健的经营作风,已经帮助他成为这场危机中,最好的应对者。


冠军和季军没有变化,最大的变化则是亚军。


亚军变成了纯国企保利,然而从2021年往前倒退4年,在这个位置上的则应该是那个把天捅了个窟窿的恒大,然而,在今天,这家公司已经退到了榜单的第44名。


融创也没有好多少,往年的第四名,已经变成了第七名。


然而,随着融创暴雷情况越来越多,这个排名预计在年底会越来越靠后。


孙宏斌老板豪言进入中国房地产三强乃至第一的梦想已经梦碎,或许这将成为即将60岁的他终生的遗憾。


抛开个别房企,观察整个前十名的榜单,你会发现一个非常突出的变化——国进民退。


能够杀入10强的民营房企,已经占不到了一半——碧桂园+融创+龙湖+金地。


剩下的则都是纯国企(比如保利+华润+中海+招生)、干儿子国企(比如万科,深铁控股)和招安国企(比如绿城)。


然而,这一定不是终点。


因为危机尚未结束,剧变仍在发生,比如融创,年底极可能退出前十,所以这场国进民退的变革还远未结束。



3




民营开发企业的衰落,内部人最有发言权。


一个在民营房企做高管的朋友,曾经坦言,中国80%类似大型民营房地产企业,2022年都被这四个问题困扰。


核心就是“钱”的问题:


已经习惯于高杠杆运作的公司,由奢入俭难,现在每一家基本上都面临着棘手的资金问题。


1、大量客户理财本息和合作商票无法兑现,大多数的财务部已经成了老板直管部门;


2、招财和施工部门也不好干,供应商和施工方,也会对公司缺乏往日的信任,很多情况只有见到现金才会真的干活;


3、公司主动或者被动的人员优化,造成房企内部人心不稳,很多一线营销人员的士气不足,且觉得未来没有保障;


4、最最要命的则是预期,大量楼盘的烂尾,尤其是震惊全国的断供潮,造成购房客户对于民营企业天然的不信任感,尤其是对于其交付能力保持存疑,而这种不信任感又让民营企业的房产销售变得难上加难,从而形成恶性循环。


所以,你会发现,民营房企的“难”,并不是仅仅表现在巨型房企方面,百强榜末尾的一些企业可能更加不容易。比如,这次掉出排行榜的29家企业,27家都是民营房企,只不过他们的衰落和困境,不像恒大暴雷和融创困境那样引人关注。



4




不过,80%的民营房企陷入困境,那20%怎样呢?


在2021年,却又一批民营房企,市场占有率出现了飙升,其中以滨江和仁恒作为代表,另外还有广东的珠江投资、四川的珠江大地,安徽的伟星地产。


滨江集团,在杭州2022年第二次集中土地拍卖中,一鸣惊人。



滨江集团一共拿下12宗地块,占本次总出让建面28.6%,总成交金额224.6亿元,占本次土地出让金总额的40.3%。


这一类能逆袭的房企,一般具备三个特点:


1、非全国性布局,而是集中布局于某一个省,或者某一个地区。比如滨江主要布局就是浙江,另外以杭州作为重心。伟星地产以安徽布局为主,另外兼顾临省武汉和南京;


2、以品质型房企为方向,而不走普通刚需快周转的道路,通过品质积累地区市场大批优质口碑,从而拥有一批稳定客户;


3、在上一轮快周转、上杠杆的周期中,没有那么多激进,以稳为主。


这些房企专注于做好本地市场,而且在发展过程中,也一直比较健康稳健,在人们对出险的全国性房企缺乏信心的时候,他们也分一杯羹。



5




不过,在未来,中国房地产的主角注定要换成国企。


这一点,可以从2022年中国房企土地储备的货值增加上看出来。



第一到第十名,除了第四名的滨江,全为国企和半国企。


尤其是中海和华润,在拍地的数量方面已经透漏出要问鼎天下的野心。


华润新上任的董事会主席李欣,便在多个公开场合表态 :华润置地 ,对规模没有要求,但对行业排名一直有诉求。


另外,华润在北京、合肥、长沙、大连、宁波等一二线城市大举拿地。


尤其在北京,北京在第二轮供地推出17总地块,华润就报名了9宗,最后花了118.86亿元拿下两宗地块,成为当时拿地最多,金额最大的房企。


而国企大举拿地的背后,则是财务成本的绝对低点。


比如中海、华润等国企平均融资利率都低于4.0%,而相似规模的民企融资成本则高达8%— 10%,这让国企和民企在拿地阶段就已经赢了一半。



2022年上半年的融资情况已经表明,融资100亿以上的差不多都是国企,民企在下半年恐怕难有作为。



6




所以,在未来,当这场危机结束,在下一个周期开启。


中国的房地产开发格局,极有可能发生如下改变:


1、全国范围


以2021年分界。在之前五年,能够全国范围开发的巨型房企,以碧万恒为种子选手,融创保利作为替补。


在之后五年,除了碧桂园可能问鼎三强,其他皆为国企,尤其是华润、保利和中海,极有可能和不倒翁“万科”争夺三强。


可以说,中国楼市的巨型民企时代已经结束,在未来不太可能出现类似于恒大、碧桂园、融创那种,能够改变中国开发格局,争夺前三的开发商了。


2、对于地方楼市格局


会有一批我们比较陌生的国企进入,他们或者是地方城建平台,或者是城市国资二级公司,比如深圳地铁、武汉城建、苏高新集团、上海临港,也会成为开发的一极。


他们和原来地方的品质型民企开发商,全国性国有开发商,共同开始地方楼市的三国演义。


三句话形容未来中国楼市的格局


——全国范围,央企国企吃肉

——地方市场,民企开发有口汤喝。

——整个中国楼市,进入了拼“爹”时代










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