白衬衣也带不动楼市了!

创建日期:2022-08-05 14:10:00


撰文:东哥探盘    美编:若菡    校对:紫藤



1

渠道为王


2017年9月25日,郑州链家开业典礼暨媒体沙龙正式举办。


同时,郑州范围内70家链家门店正式开业。


郑州二手房中介市场进入了一个新时代。


当时,对于郑州这个“地邪”的市场是不是能够被整合,从而改变一贯以来中介行业的各种乱象和潜规则,很多人是持观望态度的。


可以说,看好的人并不多,更多人会认为,链家进入郑州市场,也只是被市场同化,而不是改造这个市场。


毕竟,这件事确实太匪夷所思,也确实太难了


但是,最后的结果,大家都知道了。升级过后的贝壳,成为真正的行业霸主。

注意:这里表达的含义是尊重与认可,中介群体作为房地产行业中连通供求两端的核心要素,不管外界如何流言蜚语的评判,但最终的结果确实是促进市场成交,促进着郑州楼市合规化健康发展。


这一点,任何时刻、任何人都不能否认和否定。


同时,过去几年间,房地产行业最煎熬的时刻中,如果说哪些事件足够惹人注目,称得上逆势崛起;如果说哪个群体足够耀眼,称得起逆流而上,那么肯定是渠道,是白衬衣,是中介。


如何印证这种判断,笔者想说两件小事:


1、在【东哥探盘】往年跨年演讲中,都设置年度角色环节。也就是本年度中,在地产圈内引发万众瞩目的事件、人物或者群体。



结果是2020年和2021年连续两年,渠道都上榜年度话题和年度角色,可以说是实实在在的名至实归的热搜榜第一。



过去几年,渠道为王真不是说说而已,而是事实。


2、笔者2020年到管南某盘调研、沟通时,对方给我们讲过一件关于渠道的事儿,至今依然是印象深刻。


据说,当时某渠道的区域负责人在公开场合对开发商说:


我说9点钟开会,区域内开发商营销总没有一个敢9点01分到,他迟到我就不给他客流,饿死他。

想合作,先打100万保证金来,看我收不收!


说实话,这种传言笔者是相信的,当年中介渠道已经把控着郑州的客流,甚至可以决定某个项目的成交数量。


那么,渠道为何能如此成功呢?


2

做难而正确的事


任何事成功都离不开三个要素:


天时、地利、人和。


天时当然是调控之中的房地产行业,举步维艰。同时买房子这件事专业化程度越来越高,而且异地置业成为主流,比如郑州楼市成交大多来源于并不熟悉郑州的地市群体。


地利,则是郑州对比其他城市来说,供求更加失衡。郑州不缺房子,但极度缺乏买房人,因此成为渠道崛起的最佳土壤。


而人和,则是因为一个人出现。他有过一本采访合集,书的题目是很多企业家,常挂在嘴边的口头禅:


做难而正确的事


说实话,当拿起这本书开始阅读时,笔者是出于好奇作为企业掌门人是如何看待自身所处的这个行业。

更是出于尊重,原因并非他整合中介行业,让房产经纪人这个职业从野蛮走向文明,从不受尊重到如今逐渐成为掌控渠道的话事人。



笔者翻遍全文,没有对经营业绩和管理方法的详论,也没有自我标榜的吹捧。

更多是对所做事业的一种反思、沉淀、总结和对未来的展望。

很显然,他想把这家企业做成房地产渠道中的阿里巴巴。

换句话说,他想把企业做成线上+线下,覆盖一线、二线城市和中小城市的巨无霸,可惜他只来得及实现了第一步,现在他的企业有点像京东,只覆盖了一线和部分二线。

这远远不够,因为在他的概念中,居住这件事儿被分为7个维度:


线上、线下

住宅、非住宅

toC、toB

最后是:地域


其中,线上就是互联网找房平台,线下就是各个中介门店的整合,住宅就是新房和存量房以及租房。toC端就是自如的租赁业务和买卖业务,toB就是针对企业端的一些服务,地域就是城市级别的渗透。


可以说,自称为中国最大中介头子的企业家, 就是最大的“人和”因素。


同时,按照其庞大构想,渠道业务只是其中的一小部分。

而渠道与郑州,则是相互成就的关系。



因为没有郑州供大于求的新房市场,就不会有渠道的风起云涌。这块试验田不仅用极少的土地生产出占全国十分之一的粮食,养活了众多的人口。


而且也哺育出新房渠道模式和白衬衣大军,进而全国推广,形成一个巨大的产业链。


可惜的是,天时、地利也不是一成不变的。


3

白衬衣也带不动


说到底,渠道再大,也是房地产众多链条中的一环而已。


也会受到市场因素影响,当整个市场都出问题时,渠道也难免受到巨大影响。


我们看两个数据,就明白为什么白衬衣现在也带不动了。


1、贝壳新房案场指数三年新低


日前,贝壳地产研究院,发布了一个新房案场指数。


其中汇集了近3年全国50个重点城市的案场热度将其数据化后,形成这个指标。


其实简单来说,就是全国新房市场的热力图。



新房案场指数清晰地刻画出过去三年市场变化。2020初受疫情影响市场低迷,4月以后疫情缓解市场迅速恢复进入较热区间并持续到年底。


2021年初市场迅速火爆,指数一度处于极热区间,上半年市场交易量创出历史新高,下半年受政策调控影响迅速回落至均衡区间。


2022年初,受宏观环境及疫情影响新房市场交易低迷,虽然政策频出,使得短期市场交易量出现反弹,但力度较弱。


2、2022年7月房企销售额环比大减



根据克尔瑞最新发布研究数据,2022年7月份全国百强业绩环比是大幅下降的,甚至部分房企销售额对比去年同期是“腰斩”和“脚脖子斩”!


这种数据,也与郑州新房市场官方发布的成交量相互印证。


2022年6月,郑州商品住宅销售为9847套。

2021年6月,郑州商品住宅销售为16473套。


可以说,从成交量来说,环比去年减少6626套。而且,从各方面的感受来看,2022年7月开始新房销售对比6月份是更差劲的。


简单来说,数万名的房地产经纪人在抢夺仅仅数千套成交。显然会有很多的房地产经纪人是不赚钱,甚至于颗粒无收的,这种情况今年下半年也许不会有多大的改变。


因此,所有房地产行业从业者们,依然要做好过苦日子的准备。


4

对渠道朋友们的建议


皮之不存毛将焉附,这是最简单的道理。


当新房市场成交量一直萎缩的时刻,房企不好过、渠道也不好过,甚至于房地产上下游的建材、装修等等相关行业都不会好过。


因为,现在楼市的问题,已经超出白衬衣能够解决的范畴了。


1、房住不炒


目前房地产情况很明白,依然是房住不炒。


关于房地产行业最新表述中,这一点坚定无疑。


而且,整体政策是关注民生,而不是保房企。


2、信心缺失


前一段时间,沸沸扬扬的TD风波,已经将购房者心态击溃。


同时,对自己未来收入信心也不足。


3、持续观望


郑州楼市不缺乏钱,也不缺乏买房人。这一点,已经是共识。


尤其是每个地市人都想在郑州有套房,这是郑州楼市基本面。


但是,因为各种事件频发,买房人开始观望。


观望政策、观望利率、观望问题楼盘解决。


这些,都不是中介和渠道能够把握的事儿。


只能等,只能熬。


同样,这也是一次对中介渠道的供给侧改革。


物竞天择、适者生存。


外面越是纷乱,反而应该静下心来学习、成长。做专业、做服务、做抖音、做个人IP,等待房地产下个春天。


如果实在等不到,记住最重要的一点:任何时候银行卡里都要留下3000块余额,实在不行可以跟我一起买个电动车,做UU跑男!


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