楼市,即将重回大涨的2015年?!

创建日期:2022-08-04 15:49:48



近,楼市不是松绑,就是降准利好。


很多人开始感慨:这节奏和味道,跟2015年太像了。


为什么是2015年?


当年,政策也是一波波的宽松,各大城市纷纷松绑限购,宏观政策也接连降准降息。


并且,在一波波宽松之后,楼市迎来第二波大牛市,不少城市房价直接翻番!


凭心而论,今年确实与2015年有很多相似,但也不可否认,现在与2015年又有太多不同。


那么,这一次,历史的车轮还会轮转吗?



要说会不会,先得看2015年,到底发生了什么?


实际上,真正追溯过去,现在市场对应的更是2014年中-2015年年中的时间。


2015年的政策宽松,实际上从2014年的年初就开始出现,下图是当时各大城市的政策。



可以看到,这个阶段虽然政策出现宽松的缝隙,但救市策略比较委婉。比如成都方向是推进棚改、南宁是禁止经济适用房上市交易,郑州决定用3年时间处理闲置土地等等。


至于效果,自然是平平。


为什么呢?这就要结合当时的大环境来说。


为什么这个时候,政策已经开始动放松楼市的心思了呢?


首先当然是因为,经济承压,增速开始变慢。


2014年,全球同样面对着美国量化宽松退出的危机,同时在这一年,我们开启经济结构转型,进入到了明显阵痛期。


种种原因堆叠,带来的结果是就是2014年,经济环境并不乐观,我国面对近24年以来的首次增速变慢,市场预期同样不乐观。


其次,楼市作为经济的压舱石,此刻也处于罕见的下跌期之中。


2014年,全国楼市库存高企,到2015年库存去化周期一度高达5年,可见有多夸张。


库存高,购买力不足,房价持续下跌,带来的后果是地方财政格外紧张、房企收益持续缩减,大批小开发商倒在了寒冬之中。


知名房企也开始高喊活下去,万科,在这一年喊出的口号是:“楼市进入白银时代”。


种种环境,确实与此刻的现在有些相似,楼市不振,经济下行压力大,信心持续在底部徘徊。


2014年年初,政策已经开始做出了调整,但是面对这样的大环境,年初的那些举措,显然不过是时代的一根猫毛,影响少之又少。


但,很快,市场就出现了转机!


2014年7月11日,住建部发布最强的楼市定调之声:库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积。


话语当中的力度,我就不分析了,各大城市立即会意,一波轰轰烈烈的去库存运动由此打响!

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上面这张图,随便滑滑,就能感受到当时救市政策的狂热。


济南宣布全面取消限购、苏州90平以上住房全面取消限购,合肥、太原、海口、上沙,几乎每天都有新的城市在宽松,一次不行就再来一次。


截止当年9月,除了4大一线城市,其他城市全部取消限购。


北京、深圳、上海同样也有宽松政策出台,比如深圳,二套房贷款首付当时就调整为只需要40%等等。


与此同时,从2014年11月至2015年11月,央行共6次降息,房贷利率从6.55%降至4.9%,以及5次降准,释放约4WY资金。


在一波波强势救市之下,终于,终于....


在2015年7月,楼市开涨了!


下图是2015年的数据,7月的时候70城仅有7城开始上扬,到了12月,近半的重点城市已经开始上涨。


并且,这一波不仅出现在核心一二线城市,在货币化棚改的最强刺激下,很多三四线城市也迎着风口,房价翻番!


可以说,2015年市场已经开始疯狂。


真正要说现在,更像是2014年年中的时候——


市场在等待更有利的宽松,政策还有所克制。



现在,确实很像2014年。


郑州打响楼市放松第一枪后,全国各大城市现在均开始试探,截止到4月11日,已经累计超70城进行楼市政策松绑,目前并没有打住的趋势。

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4月13日晚上,在国务院常务委员会上宣布:适时运用降准等货币政策工具,向实体让利,降低融资成本。



很多账号都在猜测,这是新一轮降息降准信号。


但这也并非今年第一次,从去年7月开始,已经累计宣布降准2次,降息1次。



除了这些市场信号外,国内外的大环境与2014年非常类似。


经济压力,同样巨大。


疫情来到第3年,情况要比2020年更加严峻。


很多行业,已经苦苦支撑近3年,但疫情还在蔓延。单单就说上海,上海在全国经济的地位不言而喻,现在还未迎来疫情的拐点,这无疑让5.5%的经济目标压力更大。


同时,楼市经过去年最严调控之后,形势也不乐观。


我知道,一旦说楼市,就会有很多人在评论区之一,中国经济为什么非得要楼市?


但不可否认,房地产就是紧紧地与社会捆绑在一起。


在经济上,占据着国民经济5%-10%的份额,这是任何行业都做不到的。


如果再加上建筑、水泥、家具等等行业,房地产占国民经济的比重能够高达20%,带动的就业不仅是中介、房企、家装、还有下游的农民工兄弟。


在财政上,房地产是地方财政收入的重要来源。


这个比重有多夸张呢?2010年,全国土地出让金占地方财政比重高达76.6%。


现在,抗疫的形势之下,很多地方政府卖地没有开发商拍,但该有的公共支出却还在增多。就连深圳,已经有不少传言教师开始降薪了。


地方政府,也在苦熬。


不仅是经济与财政,房地产更是我国最大的金融抵押物。


据不完全统计,房地产贷款占各项贷款的比重为20%,高达9万亿元,如果加上以房地产为抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款将近20万亿。


房地产也早已与老百姓的财富捆绑起来,都说房住不炒,但是除去房子,老百姓还有靠谱的投资渠道吗?


银行存款利息5年期以上才能跑到3.5%,而通胀据官方公布的通胀每年都有4.9%。


选择房子,不仅是老百姓被房价教育的结果,也是增值无门唯一的选择。


所以,房地产有多重要?


不仅背负着20%的经济,肩负着地方财政收入的重担,也是中国金融稳定的重要一环,更与数不清的老百姓财富挂钩!


哪怕我们要摆脱房地产依赖,显然也不是现在硬摆脱,而是要从长计议,此刻越是经济承压,房地产就越要稳定,需要起到一定的带头作用。


夜壶,该拿出来,就要拿了。


房地产大概率要拿出来承压了!


只是,我们也要认识到,现在跟2015年的环境大不相同了!


夜壶拿出来,怎么拿,会不会再次带来房地产暴涨?这都是政策还在考量的部分,所以现在,救市还有所克制。


再加上疫情的影响下,大家的收入与对未来的预期齐齐下跌,现在的政策,就呈现出2014年年中类似:


政策有,但还未刺激到核心。市场买单者,还是少!


但往回看,这个时候,恰恰是曾经非常优质的买房时机,今年哪些城市值得入手?哪些局部板块有不错的空间?每个人的资金和需求不同,还是扫描下方二维码,添加我们的置业顾问详聊吧!


所以接下来,市场会如何走?


我有几点判断:


1、救市还会继续,不排除降准降息,不排除部分核心城市取消认房认贷等,推出更多直接的刺激。


苏州已经开始宽松限售了,上海、深圳、广州都有试探,政策只要没有效果,就还会放松,这是必然。


今年,势必是个宽松年。


宽松货币,水一定会流出;经济压力下行,房地产必须承压;而水流出,房地产也向来会蓄水!


这些都是共识。


2、但政策落地,回暖也是需要时间的。


2014年-2015年这波,也不是一放松就涨,整体来看,这波复苏持续了1年之久。


所以,现在不必过于悲观,要给政策生效留出时间。


能不能对存量贷款打折,能不能发放消费券刺激经济,能不能大幅降准,这些都要探索和博弈。


只是,去年调控都需要新手段、新刺激,现在救市也不可能完全走老路了。


二季度,还将是政策刺激月。


如果刺激不生效,7月可能会有更重磅的定调,下半年大概率会回暖。


3、货币宽松,楼市大概率会上行,但很难有2015年全国普涨、房价翻番的行情了。


现在与2015年相比,我国内部很多条件都变了。


比如城镇化也走到中后期,居民中长期贷款首次出现负数,2015年也没有这波疫情对经济和就业的影响。


再加上,今年绝对不可能在全国重启货币化棚改。


所以,今年即使有行情,也不会在全国蔓延,会更多的集中在核心一二线城市。


比如深圳,自有商品房比例仅有30%,这些城市住房供应仍然不足,房价未来依旧有行情存在。


此外,在我国丰富的调控经验下,涨幅也不可能任由翻番。


4、无论是08年,还是2014年,现在回头看都是历史的低点。


现在确实不乐观,但如果相信国家,家庭收入和现金流允许的条件下,我还是建议大家可以在低位选择入场。


无论是股市,还是楼市,跌的另一面,都是机会。


太阳底下的新鲜事,真的少之又少!


好了,文章就写到这里,希望能帮助大家看清现在的市场位置,觉得文章有所启发,不要忘了点击下方名片关注我们。



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以上为正文,来自小狮
今年,确实与2014年有些相似,尽管市场多了很多变化,但是这样的环境下,房地产这夜壶显然是要拿出来了!比起悲观谩骂,我更希望大家能看清趋势,找到机会。如果今年你有买房想法,但不知道买哪?不知道怎么买?可以长按识别扫描下面二维码,李老师及其研究团队成员为你一对一解答!

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