你不得不知的宅基地房屋动迁典型案例1

创建日期:2022-06-22 15:59:04



注:本文系某共有纠纷案一审判决书原文,来源:威客案例系统,下载日期:2022年6月22日。焦律师团队仅对判决书原文作了稍许改动(隐去当事人真实姓名等),其余部分未作改动。



裁判要点

原告与被告是根据各自的有效认定面积领取补偿款和过渡费的,双方分配的房屋应同样按各自的有效认定面积比例进行确定。


原告

王某,女,1955年6月13日出生,汉族,户籍所在地上海市青浦区。

被告

金某,男,1954年6月5日出生,汉族,户籍所在地上海市青浦区。


案件描述


原告王某诉被告金某共有物分割纠纷一案,本院于2019年2月11日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年4月2日第一次公开开庭进行审理,原告王某及其委托诉讼代理人、被告金某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理中,原告申请房地产评估,本院依法委托上海富申房地产估价有限公司进行评估并出具估价报告。本案于2019年8月23日第二次公开开庭进行审理,原告王某及其委托诉讼代理人、被告金某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告意见

原告王某向本院提出诉讼请求:1、分割位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室四套动迁安置房屋;2、按照双方实际应分得的面积,对多得或少得面积以市场价予以多退少补;3、被告支付原告过渡费人民币4,845.42元。审理中,原告明确第1项诉讼请求为要求确认房屋的订购权。


事实与理由:原、被告原系夫妻关系,2005年3月25日经法院调解离婚,并对位于上海市青浦区香花桥居委会香花188号房屋进行了分割。2013年9月26日,原、被告与案外人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》,约定188号房屋建筑面积234.67平方米,认定有效安置面积256平方米,实际安置面积275平方米。上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司确认原被告双方可获得的动迁安置房屋为四套,即上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室。原、被告双方对房屋无法达成分配方案,故原告请求法院予以分割。在征收补偿过程中,根据评估意见书,原告的主屋85.93平方米,附屋34.86平方米,故原告拥有的合法建筑面积为120.79平方米,被告为113.88平方米。原告在实际安置面积275平方米中应得141.55平方米,被告应得133.45平方米。征收过程中,原告按照122平方米领取过渡费,被告按照134平方米领取过渡费,被告多领取了应属于原告所有的9.769平方米的过渡费,自2014年1月1日至2017年1月31日期间被告多领取过渡费4,845.42元。


被告意见

被告金某辩称:不同意原告的诉讼请求。双方在签订动迁协议后就房屋的安置已达成一致意见,现在取得的四套房屋也是按双方达成的意见选取的,被告选择的是1号601室及2号1103室,原告多占有了被告相应的面积。对于过渡费,双方均签字确认,不存在多拿少拿。


法院认定事实


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1986年,被告作为户主申请建房获得批准,《青浦县农村集体单位、社员造房用地申请批复单》记载家庭人员为原告、被告、金某2(被告的父亲)、卜某(被告的母亲)及金某3(原告与被告的儿子)。建造的房屋位于上海市青浦区香花桥居委会香花188号(以下简称188号房屋)。

2005年3月25日,原告与被告经法院调解离婚,(2005)青民一(民)初字第24号《民事调解书》载明,188号房屋三上三下楼房中属于原告和被告共有的房屋分割:楼下客厅一间、楼上东面一间(包括阳台)、楼上中间一间内的东卫生间归被告所有;楼下西次间一间、楼上西面一间(包括阳台)、楼上中间一间的前半间及西卫生间、楼梯归原告所有;楼上中间一间的通道及阳台归原告、被告各半所有。188号房屋的小屋,其中连接楼房与小屋的意见灶间归被告所有,东面一间及中间一间小屋归原告所有。188号房屋三上三下楼房南面的违章搭建中东面一间的建筑材料归被告所有,中间一间及西面一间的建筑材料归原告所有等。在离婚案件审理过程中,本院至房屋现场进行查看并绘制了房屋示意图,原、被告对房屋示意图均无异议。

2013年9月26日,原告、被告(户)(乙方)与上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司(甲方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》,约定188号房屋认定有效安置面积256平方米,甲方共计应补偿乙方570,101元,乙方于2013年12月10日前搬迁等。原告及被告在该协议落款处签名。上述协议签订后,188号房屋被拆除。

在征收补偿过程中,评估单位针对离婚协议中归属原告和被告的房屋分别进行了评估,其中原告评估意见书中载明主屋85.93平方米,附屋34.86平方米,证外面积67.65平方米。被告评估意见书中载明主屋68.43平方米,附屋31.09平方米,证外面积6.55平方米和19.07平方米。上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司将补偿款和过渡费分别支付原告和被告,其中过渡费签收表中记载原告认定面积为122平方米,被告认定面积为134平方米,原告与被告在签收表上签名。

2011年11月的《青浦工业园区房屋征收安置“清河湾”基地操作口径》第一条规定,被拆除房屋面积以合法有效的建房批准文件或农村宅基地使用证认定和计户,拆迁补偿安置按户进行(不以户口簿为计户单位)。符合农村建房条件,拆除有效面积不足180平方米,全部认定到180平方米,并且补偿土地使用权基价和价格补贴。不符合农村建房条件的,按实际拆除有效面积计算。第二条规定,认定面积240-259平方米,配置方案为125+75+75平方米,安置面积不超过275平方米。设置125平方米、95平方米、75平方米、60平方米四种房型。

2018年4月10日,本院立案受理了原告起诉上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,在该案二审审理过程中,上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司确认安置基地仅剩余四套安置房屋可以安置给原被告,即原告本案起诉要求分割的四套房屋,清河湾二期1号601室(实测面积97.16平方米)、清河湾二期2号403室(实测面积64.25平方米)、清河湾二期2号1103室(实测面积64.25平方米)、清河湾二期2号1803室(实测面积64.25平方米)。

被告的父亲金某2于2004年6月11日通过公证方式立遗嘱,将188号房屋中的楼下东面一间房间(含房内装饰)及小屋中西面一间两处房产中属于金某2的部分在过世后由妻子卜某继承。金某2于2004年7月过世,卜某于2007年过世。原告与被告共育有一子,已过世。

审理中,原、被告一致确认清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋的购买成本价为163,855.52元(95平方米×1,672元/平方米+2.16平方米×2,322元/平方米)。

原告申请对清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场价值进行评估(价值时点为申请日即2019年6月11日),本院依法委托上海富申房地产估价有限公司进行评估并出具估价报告,评估结果为上述房屋的单价为29,702元/平方米。原告为此支付鉴定费8,700元。

审理中,原告表示要求认购2号403室和2号1803室两套房屋。被告表示要求认购1号601室及2号1103室两套房屋,并要求在本案中一并处理。

对于当事人无争议的事实,由原告、被告的陈述,《青浦县农村集体单位、社员造房用地申请批复单》、《上海市农村宅基地使用证》、《民事调解书》、《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》、评估意见书、过渡费签收表、民事判决书、估价报告等证据予以证明,并经庭审质证属实,本院予以确认。



法院观点及判决

观点

原、被告与案外人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。动迁安置房是针对动迁安置对象进行的安置,被告父母去世后,宅基地使用权补偿权益应由该户剩余成员所有,故本案四套拆迁安置房屋的相关权益应由原告和被告享有。原告与被告均为拆迁安置对象,双方已离婚且同意对动迁安置房屋进行分配,故本院予以处理。根据庭审查明的事实,原告与被告是根据各自的有效认定面积领取补偿款和过渡费的,故对于双方分配的房屋也同样按照各自的有效认定面积比例进行确定,即原告取得138.16平方米房屋,被告取得151.75平方米房屋。现原被告对于安置房屋已经进行了选择,本院予以确认。被告多取得的9.66平方米房屋权益,应当对原告进行补偿,金额按照评估的市场价值扣除购买房屋的成本价计算。原告主张被告多领取过渡费,然原被告已经签字确认领取过渡费的标准,故对原告的该项诉讼请求不予支持。

判决

依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室和2号1803室房屋由原告王某订购;

二、上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室和2号1103室房屋由被告金某订购;

三、被告金某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某269,365.80元;

四、原告王某的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8,963.50元,减半收取计4,481.75元,鉴定费8,700元,均由原告和被告各半负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

二O一九年八月二十三日

(注:王某不服一审判决,提起上诉。二审上海市第二中级人民法院维持了一审判决。)


THE END


焦士雷律师

上海日盈律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员

PROFILE

代表案例

2017年  代理某公司房地产执行异议案件,为委托人争取到房屋全部产权;

2018年  代理某公司房地产买卖合同上诉案件,二审法院改判;

2019年  代理某委托人离婚后巨额财产分割再审案件,上海高院发回重审后再审改判;

2020年  代理某房产继承案件,在证据极为不利情形下,为委托人争取到较大房产份额;

2021年  代理多件房屋征收、宅基地动迁案件,多份代理意见为法院采纳认可。

专业讲座

2020年10月  普陀区房管理局  《民法典中居住权新规对现实生活的影响与对策.》;

2021年03月   普陀区融媒体中心 《居住权的前世今生》;

2021年06月   长风投资(集团)公司  《民法典租赁合同之重大变化及相关解析》;

2021年10月  上海市律师协会  《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要应用与案例辨析》;

2021年12月  上海电气集团 《企业合同法律风险防控》。


往期回顾


二审维持原判典型案例4
二审改判典型案例7
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