地价开始下行!房价的调整大门,洞开了!

创建日期:2022-06-22 15:48:09


01
地价松动

尽管从国家统计局的数据来看,全国整体房价较去年下跌了不少。且最新数据显示,房价下跌的城市数量,仍在扩大。

但对于中心城市的房价,大家普遍的感觉是,仍没有实质性下跌,尤其是中心城市的核心区。

其根本原因在于,地价没有下跌,还在慢涨。面粉价格不跌,面包价格即便有所下跌,空间也不会太大。

但最新传来的消息显示,中心城市的地价正在松动下跌。这意味着,中心城市房价调整的空间加大了。

根据乐居财经报道,北京、天津、广州等城市的部分地块,价格已经出现了松动。

北京方面,经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块近日完成挂拍,最终被金隅+住总联合体底价竞得,总成交价38.8亿元,楼面价4.5万/平方米。

关键词是“楼面价4.5万元/平方米”。

对比来看,去年10月份的临近地块十八里店693地块,当时被金隅+昆泰联合体拿下,当时的楼面价是5.5万元/平方米。

相隔不过7个月,楼面平均价却相差一万元。

无独有偶,天津原计划出让的河西体北地块津西环(挂)2022-006号,起始楼面价23346元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年,鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平米摘得。

广州方面,今年首轮供地中推出的荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块,起拍价较去年首次出让降幅均超20%。

北京、天津、广州都是实力城市的代表,这些城市的地价松动,是一个明显的风向标事件。

02
推动房企拿地

别天真地以为地价下降,是为了降低房价。地方城市降低地价,是为了给房企创造更大的利润空间,以调动民营房企的拿地积极性。

去年第二轮供地以来,包括大多数中心城市在内,土地流拍成了家常便饭。

去年第二轮供地,北京的流拍率都在60%以上,长沙流拍率66%,广州、杭州、沈阳的流拍率都在50%以上。

制图:城市财经;数据:公开数据梳理

到了去年第三轮的时候,在部分城市放开地块新房限价,优化拿地政策后,依旧难以阻挡高流拍率。当时福州的流拍率33%,厦门的流拍率50%,沈阳流拍率70%,长春流拍率55%。

面对持续的高流拍,进入2022年,各城市进一步放松了拿地束缚,但依旧没有调动民营房企的拿地积极性,只不过在国资房企(央企、国企、地方城投)兜底之下,流拍率改善了不少。

从数据来看,目前国资房企的兜底率达到了惊人的79%,也就是说目前成交的地块,近8成被国资房企拿走,相当于各城市的地块,大部分是左手交给了右手。

大多数民营房企成了看客,成了捧人气的角儿。


民营房企的参与率不高,各城市的流拍率仍在继续,只是比去年好了很多而已。

民营房企躺平,除了市场潜力受阻外,最根本的原因无外乎没钱了,以及在新房限价、地价高企背景下的利润率低下。

从克而瑞披露的数据来看,2021年房企的净利润与净利润率都创下了近年来新低。净利润与归母净利润率就跌成了负数。


这种背景下,除了财大气粗的国资房企敢拿地外,民营房企怎能不躺平。

利润空间大幅压缩还是次要原因,主要原因还是缺钱。

银行贷款融资渠道被阻拦,房企上市门槛基本关闭,仅有的销售回款渠道又在冷行情中难以为继。克而瑞研报指出,在2022年前五个月,百强房企的累计销售规模同比腰斩,下降52.3%,降幅仍在继续扩大。其中5月单月业绩同比下降59.4%。

此外,头顶还有三道红线,还得加快还债速度,降低负债率。

这种背景下,几乎没有不缺钱的房企。房企缺钱的最大佐证数据在于,根据克而瑞披露,去年房企们拿的地块,到目前有79%还没有开工。

足可见,有多缺钱。

依靠国资房企托底,显然不是长久之计。在国资房企兜底的大背景下,全国土地流拍率依旧盛行。

数据显示,整个一季度,国有土地使用权出让收入11958亿元,同比下降27.4%。 

分省市来看,整个一季度,除了北京、福建土地卖地收入同比增速为正外,其余29个省市的卖地收入,都比去年同期要少,增速均为负数。其中16个省市自治区一季度卖地收入同比腰斩。



卖地收入是很多城市的主要钱包,去年就有部分城市因为卖地收入缩水,出现了财政运转困难的情况。

要推动卖地收入,要降低流拍率,必须要调动民营房企的拿地积极性,才能做到。

北京、天津、广州等城市部分地块降价,就是以增大利润空间的方法,推动民营房企拿地。

除此之外,自年初以来的各项托底楼市措施,推动新房成交等手段,包括降息、降税、放松放开限购、取消限售等,都是为了增加房企的回款,让他们有钱拿地。

然而,从国家统计局公布的商品房销量数据来看,显然没有达到预期效果,房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售金额,都在继续探底。

这种背景下,降地价就显得很有必要。在北京、天津、广州带动下,预计其他中心城市,也会适当降低地价。

03
房价调整空间会敞开吗

关键问题来了,降低地价会打开房价调整的大门吗?

理论上可以,面粉价格下降,面包的成本下降了,销售价格自然也会下降。

但在实际操作过程中,就不见得。

大多数三四线城市,不用降地价,房价都会调整。毕竟人口拐点已经出现,2021年有16个省市常住人口负增长。

而中心城市,由于有人口流入,外围区房价虽然有所下调,但核心区依旧很坚挺。中心城市尤其是南方中心城市,更有底气打拉锯战。

而且,很多中心城市仍固执地坚信大家买涨不买跌。房价下跌对行情没有帮助,只有上涨才能推动成交量。

更为关键的是,如果地价下跌,房价也跟着下跌,房企的利润空间仍无法扩大,只有地价下跌,房价维持不变,甚至慢涨,房企的利润空间才能最大化。

所以说,理论上地价下跌会引导房价调整,但实际上很难,因为理论与实际之间,隔着人心。




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