“9马”分食11家中高风险房企是真还是假?或加速行业“出清”

2022-01-11 03:49:44       来源网络:12

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今天,行业有两则新闻引起热议:

 

一是恒大集团在深圳租赁的总部办公大楼——卓越后海中心楼顶的“恒大集团”四个字被拆了。

 

去年11月,4年多前在这里租了十几层楼的恒大集团即已搬空,网传视频显示现场一片狼藉,似乎搬得比较匆忙。


就是不知道恒大集团四年前在深圳湾超级总部基地的地块,将如何处置。能够入驻深圳湾超级总部基地的用地主体,“非富即贵”。


2017年12月19日,这里的两宗地块分别被“世界500强”中国恒大和万科夺得,总价86.89亿元。其中,编号为T208-0054的地块由恒大集团摘牌,土地面积10376.82平方米,总建筑面积28.92万平方米,挂牌起始价55.52亿元,土地使用年限30年,为商业服务业用地。建成后,其中8.68万平方米的办公面积可按规定销售,物业用房全体业主共有,其余部分自规划验收之日起15年内不得转让,其中文化设施用房届满后限整体转让。


2019年9月23日,恒大集团董事会主席许家印来到此地块视察。恒大对外称,即将在这里拔地而起的大中心采用“天圆地方”的设计理念,总建筑面积34.3万平方米,建筑高度400米,地上71层,地下6层,办公层层高5.1米,尽览深圳湾一线海景。按照计划,深圳恒大中心将于2024年竣工,建成后将成为深圳的地标性建筑,“成为世界级滨海城市天际线最靓丽的一道风景”


2017年6月1日,成立于1996年6月24日的恒大地产集团有限公司的注册地,更改为深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心3901房,注册资本由28.78亿元变为33.83亿元。


不到5年,恒大集团从“云端”跌落“谷底”,令人唏嘘。(参阅:恒大接下来往哪走

01  名单

 

第二件事情,9家国有大型房企“奉命”将牵头“搭救”11家陷入流动性风险的民营房企。


苗头留意到,这份据称由央行制定的需要流动性支持的房企“名单”,已在业界流传个把月,不过,“名单”上都有谁,一直“只闻楼梯响,不见人下来”。


报道称,央行要求“名单”上的9家国有大型房企通过收并购项目资产的方式,为有中高风险的11家房企提供流动性支持。央行还另外制定了针对这11家房企美元债敞口风险的应对方案,避免现系统性风险。央行单获批后,通过电话一对一通知了这11家房企,让他们准备资产处置宜。


这9家肩负“救死扶伤”重任的“白衣骑士”是:保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和绿发。

 

列入“名单”的11家“中高风险房企”是:绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、中国奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、富力地产、中南建设。

 

前者没有绿城中国和中交地产,后者没有新力控股和花样年。

 

泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等“暴雷”较早的房企,也不在“名单”上。

 

一位排名前10的房企高管向苗头分析称,泰禾集团有万科,华夏幸福刚刚通过债务重组方案,蓝光发展意外“落选”,避免不了要与中国恒大、当代置业、新力控股、花样年一样,走向未知的深渊。

 

就在1月9日,当代置业在武汉的一家项目公司“武汉原绿世嘉置业有限公司”传出即将被“破产清算”。从网传图片可知,武汉市东西湖区人民法院裁定要求有关债权人从2022年1月4日起进行债权登记。

 

这是否意味着,只是出现流动性紧张的房企,“应救则救”;资不抵债的则任其自生自灭,成为监管层的一个共识?


1月10日收盘,世茂股份涨停,世茂集团、世茂服务分别大涨19.15%、16.53%,融创中国涨超12%,中国奥园涨近12%,阳光城冲高回落涨3.06%,融信中国大幅震荡,微涨1.54%,蓝光发展微跌1.32%。

 

02  真假

 

对于这份“名单”,融信中国于当天(1月9日)傍晚“喊冤”,它向投资者发出澄清声明:

 

关于某媒体报道的央行制定流动性支持房企名单,公司特此澄清,未曾接到任何形式的相关通知。

 

得益于以一二线、长三角为主的城市布局,公司2021年销售已实现年度目标的97%,位列行业前茅,同比实现增长。展望2022年上半年,预计上海、杭州继续有新盘推出,将为新的一年销售保持平稳提供充足弹药。

 

此外,公司已于2021年积极进行美元债二级回购,累计回购1.2396亿美元。进入2022年,公司将继续开展回购,以此向各位展示公司维护投资者利益的能力与决心。

 

在去年9月恒大“暴雷”后流传甚广、据说出自平安风控部门之手的“信用风险房企”名单中,融信中国被列为“三类”(“存在一定信用风险”),与融创中国、新城控股、正荣、金科、时代控股、合景泰富、海伦堡、祥生、雅居乐、世茂等并列。

 

截至发稿,未见中梁控股和中南建设对“名单”发声。


根据市场机构数据,中梁控股2021年实现销售额1718亿,比2020年多卖30亿;中南建设2021年实现销售额1965亿,比2020年少卖273亿。

 

 “事情可能是真的,但是名单存疑。”上述房企高管向苗头分析:

 

中粮地产已改名为“大悦城”,擅长商业地产开发运营,“出险”房企中,出售商业项目以回笼资金的意愿强烈;绿发是央企不假,但它的入选太突然;金茂的确一直活跃在房地产收并购市场,而努力“去地产化”的华侨城也成为此轮并购指定的9大“操盘手”之一,则较为令人费解。

 

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台,大悦城控股近年显得有些籍籍无名,2021年它实现销售额830亿,比2020年的694亿多卖136亿,排第45位。

 

大悦城控股前身是深圳宝恒(集团)股份有限公司,后者于1993年10月8日在深交所上市,2005年被中粮集团收购,更名中粮地产(集团)股份有限公司,并于2019年初完成重大资产重组,形成“A控红筹”架构。


“此番放开收并购,将有助于大悦城做大做强。”另一位上市房企高管称。

 

绿发背后是中国诚通、国家电网、国新控股等“大佬”。它的自我介绍是这样写的:

 

以“推进绿色发展,建设美丽中国”为使命,以绿色能源、幸福产业、绿色地产和国家鼓励的战略性新兴产业为发展方向,致力于打造聚焦绿色产业的一流企业。

 

聚焦人民群众对美好生活的向往,加快发展现代服务业,构筑国际休闲生活生态链,不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。坚持以人为本、生态为根、文化为魂,打造吉林长白山、四川九寨沟、大连金石滩等示范项目,低干扰、高品质,轻开发、重体验,推动文化和旅游融合发展;打造“鲁能城”“美丽汇”等产品线,运营酒店27家、大型商场写字楼8家,总运营面积224万平米、在建60万平米,推动生活性服务业向高品质和多样化升级;开发运营重庆江津、陕西宜君农光互补等美丽乡村项目,服务乡村振兴战略,加快农业农村现代化

 

拥有近30年城市开发经验,以京津冀、长三角、海南、西南等区域为发展重点,覆盖全国25个城市;服务以人为核心的新型城镇化建设,坚持一二级联动开发,先后打造了济南领秀城、重庆星城、北京顺义新城、海南三亚湾新城、文昌山海天等区域标志性项目,有力推动地方经济发展和百姓安居乐业。

 

且不论“名单”真假,苗头的直觉是,融创手上大量的文旅资产(参阅:融创华发深圳冰雪文旅城或生变数 ),以及世茂、富力旗下那些摆上货架的酒店、商业项目,有望等来“大买家”。

 

03  背景  

 

今天该篇传递出积极的“救死扶伤”主题报道出笼的背景是,1月6日晚间,有媒体称,一些大型优质房企收到银行的“窗口指导”,针对“出险”企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。随后,多家房企证实了该消息。

 

“三道红线”政策是2020年8月20日,由央行、住建部联合出台的重点房企资金监测和融资管理手段,目的是让房企从高负债式扩张回归理性。从此,行业进入“缩表时代”。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

 

1月7日,受承债式收购不计入“三道红线”的消息刺激,两类房企的股票获追捧:一类是此前已出现债务违约,经营陷入困境的房企,市场认为“三道红线”新政有助于它们走出困境。另一类是资产负债情况理想的大型优质房企,如绿城中国、保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、碧桂园……业内普遍期待他们不会放过这次“抄底”的机会,做强自己,成就别人。

 

1月8日,星期六,今日头条发起了“暴雷房企能否绝处逢生”的讨论。苗头相信,如果承债式收购不纳入“三道红线”考核的相关措施能够落实到位,将有利于加快行业“出清”的速度,而只有那些真实负债少,资产优质,实控人诚心自救且临危不乱的“命好”的房企,才有希望逃出生天。

 

同一天,广东省政府召集中国奥园、富力地产、雅居乐、保利发展、中海发展、五矿地产、越秀地产、珠江实业等房企开会,意在给双方“牵线搭桥”,创造机会。

 

对,没有恒大,也没有碧桂园。


没有恒大,可能是因为恒大属于“个别房企”,目前已由省政府工作组主导处置;没有碧桂园,据说是因为它在和资产出售方“密谈”,无暇顾及。


04  出清

 

苗头一直以为,现在这个市场环境,有能力有意愿去做承债式收购的房企,包括财务稳健的民营房企在内,数量并不多,应在10家以内。

 

而对于那些正身陷债务漩涡的“出险”房企而言,能不能在火烧眉毛时刻等来“救兵”,也是存疑。

 

苗头向几位被列入“抢险”名单的上市房企有关人士,求证事情的真实性和名单的准确度,得到的答复并不一致——有的回复说,“不清楚”,“没听说”,有的则证实“真有其事”。

 

而无论如何,央行金融市场司司长邹澜在去年12月30日的讲话,仍然值得玩味:


房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。我国房地产行业的市场化程度是比较高的,从近几年的数据看,现有的10万余家房企中,每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整,这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。

 

从长远看,通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整,有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益,有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理,有利于形成房地产新发展模式,促进房地产业的良性循环和健康发展。

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