简评保利地产2021年业绩快报

2022-01-11 03:31:55       来源网络:12

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昨晚,保利地产发布2021年业绩快报。


按照快报,保利地产2021年实现收入2850亿,+17%;归母扣非利润268亿,-4.8%。


这个业绩不算好,在我的预期之内。但好像出乎部分机构分析师的预期,快报出来以后,有两家机构分析师下调了保利地产的盈利预测和目标价。


按照这个快报数据估计,保利地产2021年第4季度的结算毛利率下滑比较厉害。


我个人估计,主要原因是保利地产结算进度比万科慢一些,2017/2018年高价地的负面影响将在今年陆续体现在收入利润表上。


保利地产在地产股中属于好公司,即使在房地产行业倍受打击和煎熬的2021年,股价年线竟然收红,是为数不多年线收红的地产股。


其股价从2021年中的9元已经反弹到16元多,距离最高点不过一步之遥。与恒大、阳光城、蓝光等爆出债务违约,遭遇股债双杀的地产股比起来,买保利地产的投资者是幸运的。


但这种幸运并不是运气使然,而是坚持买好公司的应得回报,是在买股票之前仔细筛选公司基本面的良好回馈。


我个人认为,甄别出来财务风险比较高的房地产股并不需要太高深的能力,只要懂一些基本的财务知识,就能回避掉大部分高风险的地产股。


去年爆雷的地产股中,唯一例外的是世茂集团。在传出世茂集团债务违约消息之前,大部分人认为世茂属于地产股中的好公司。


能够规避世茂集团风险的投资者都是高手,他们并非仅靠财务知识来排雷,靠的是对地产业务运营管理的知识排除了世茂集团。


我个人认为,世茂集团的资产结构不好,持有的资产中有相当一部分资产属于低效资产,这部分资产变现比较困难。另一家被投资者列入困难户的头部大公司也是如此。


去年这个时候,房地产行业还处于高景气期,现在的房地产行业处于风雨飘摇之中,无论股票投资者还是潜在的房地产买家都对这个行业充满了疑虑。


与此同时,除了保利地产之外,港股市场的华润置地股价也接近最高点了,其他好地产公司的股价也大幅反弹。


去年年中的时候,很难看清遭遇多重打击房地产行业的形势,我选择闭口不谈房地产股。


现在可以说一说了。我个人估计,从今年开始,无论房地产行业还是房地产股都将进入分化的时代,以前那种普涨普跌的情况很难再现了。


全国各地房价普涨的情况很难再现,有些城市房价继续坚挺,有些城市房价可能缓慢下跌,有些城市房价可能长期横盘。


经过2021年冲击以后,有些地产公司的信用已经破产,信用重建会非常困难,可以把他们从自选股中删除了。而有些高信用的地产公司则会迎来发展机遇。


至于谁能抓住新的时代机遇,尚需慢慢观察。我个人认为,并非如现在普遍猜测的那样,央企、国企将成为赢家。因为某些央企、国企过去也是高负债、高杠杆、快周转模式,盈利能力也不咋地,财务风险不比民企低。这次没有爆雷,只是侥幸渡过关而已。


至于还能不能投资买房,那是另一个问题。弄清楚一个城市某个区域未来房价的涨跌,比看清楚某个房地产股还难。我不会花精力在这方面。


另外,全款买房还是贷款买房投资是两个不同的问题。借钱买房投资,需要考虑房价上涨幅度能否超过贷款利率,需要预测利率和房价两个方向。


在金融投资领域,经验很宝贵。但是,经验主义是最需要回避的倾向。买房投资也是如此。千万不能用过去的经验去判断未来,要用理论、数据、逻辑去推测未来的可能性。


今晚酒后睡不着,写一些个人看法。


——2022年1月9日记

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