这些暴雷房企竟然缓过来了,凭啥?

2022-01-09 15:47:29       来源网络:12

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房企暴雷之后,一般都会选择出售资产断臂求生或者引入战投。而当这些方法都无法化解债务时,房企迎来最后的机会,债务重组或破产重组。
 
债务重组或破产重整的核心都在于“挽救”,如果能够重整成功,企业算是迈出了绝地求生的第一步,有希望活过来。如果失败,将走上破产之路。
 
根据最高法院院长周强今年两会报告:2020年全国法院审结破产案件10132件,其中审结破产重整案件728件,其中532家有前景企业重获新生。可以看出,破产重整案例占全部破产案例7.18%,而通过破产重整获得新生的企业占比5.3%。
 
活着的房企要学会“赚小钱”,深陷绝境的房企也要学会抓住这一线生机。目前已经有一些房企债务重组或重整成功,不仅为自己争取了喘息时间,也为行业提供了经验和样本。
 

这些房企向死而生
 
此前,就有不少通过积极自救缓过来的房企,如万达抛售资产,佳兆业境外债务重组。今年行业暴雷频发,也有一些房企重组成功,不止有千亿房企,也有关注度不高的中小房企。
 
债务规模、债务关系复杂程度不同,不同房企重组过程和难点也千差万别,但规模相似的房企处理债务问题还是有一定的借鉴意义,明源君列举不同梯队中成功重组的房企,看看他们是如何绝地求生的。
 
1、千亿房企代表案例:华夏幸福千亿级债务重组通过
 
华夏幸福是千亿级债务化解的优秀案例。
 
从债务特点来看,华夏幸福因为是首单千亿级债务重组通过而备受关注,因为债务规模大,一定程度上也代表着化解债务的难度较大。
 
但是华夏幸福债务还有其他特点。首先是债权关系并不庞杂,比较清晰,其次华夏幸福以住宅、产业园区为主业,业务层面也比较纯粹,经过多年积累也有一定的品牌影响力。第三,华夏幸福很多业务布局是和政府有着深入的合作。

所以即使债务规模庞大,这三个特点决定华夏幸福债务重组难度不会特别大,而且具有重组价值。
 
从债务重组过程来看,有以下几个特点:
 
首先,债务重组速度快,为资产处置争取时间。
 
经历了下调评级之后,华夏幸福于今年2月1日首次公开承认爆发债务危机,成立华夏幸福金融机构债权人委员会。9月30日发布债务重组方案,12月9日通过,共化解债务2192亿元。从方案形成到落地,一共花了两个多月,这个效率是非常高的。
 
其次,各方的积极努力。
 
公司、股东、政府三方都比较积极。公司层面,王文学没有躺平,对内召开会议积极反思,对外承诺“不逃废债”,提振了政府和债权人的信心。
 
政府方面,产业新城对地方经济本来就有较大的拉动作用,地方政府有动力去协调公司债务。股东方面,平安集团此前战投华夏幸福,付出较大,不愿轻易放弃沉没成本,据报道华夏幸福成立债委会是由中国平安和工商银行牵头成立的,从这个层面来看,大股东的救助意愿也比较强烈,极大促进了债务重组的成功。
 
如果资产处置顺利,首期清偿率可达42.5%,这个数字高于之前的市场预期,华夏幸福主要金融负债获得了5-8年的展期,获得了宝贵的造血时间。
 
2、中型房企代表案例:银亿股份重整路坎坷,终迎曙光
 
银亿股份破产重整之路是不少中型房企的缩影。
 
首先,暴雷原因相似。
 
乘着土地红利和金融红利的列车,发迹于烂尾楼改造,在中国房地产市场的黄金时代快速发展,曾是宁波规模最大的房地产企业。
 
不少区域房企发展到一定阶段,都面临着是攻是守的抉择,或由区域走向全国,或尝试多元化,地产进入白银时代,银亿也开始寻求多元化转型,瞄准同样万亿级别的汽车市场,在整个过程中,银亿一直保持高杠杆操作。

不料汽车市场行情下滑,同时房地产市场政策紧缩,2019年6月14日,负债400多亿的银亿股份向宁波中级人民法院提交重整申请。
 
其次,重整过程漫长、变数多
 
银亿的重整之路充满坎坷。2020年10月27日梓禾瑾芯成为银亿重整投资人,按计划,梓禾瑾芯应在2020年12月31日前支付32亿元投资款,可是中间却出现多次延期,重整存在被终止的风险。战线拖得太长,也会影响重整效果。
 
今年11月11日,银亿重整终于迎来了曙光,梓禾瑾芯完成了32亿元的出资实缴。银亿的债务清偿工作也在积极进行。
 
重整过程方面,在越来越多房企暴雷的现在,重整过程漫长、变数多是其中一个重要特点。而重整投资人的实力、利益考量,是影响进度的关键变量。
 
如目前尚在债务重组过程中的泰禾,寄希望于万科入股,而万科设置了严苛的先决条件,除此之外,说服动摇部分“各扫门前雪”的债权人、取得政府支持等工作,都需要时间支撑。
 
3、小房企代表案例:云南众多烂尾楼被盘活
 
截至2021年12月15日,云南省334个烂尾楼盘,已基本盘活240个,总化解率71.86%,涉及仁泽公司、经典地产、千益丰地产、东佑地产、腾达房地产开发有限公司、洪沼实业有限公司、宇城房地产开发有限公司等多家小型地产公司的破产重整。

其中,仁泽公司是破产重整成功的典型案例。昆明滇池国家旅游度假区太河片区城中村改造西南海项目,是昆明市委市政府确定的336个重点“城中村”改造项目之一,由仁泽公司于2010年10月启动开发建设。项目开发至2014年初,仁泽公司因资金链断裂,项目烂尾。

2021年7月6日,仁泽公司破产重整成功,经过破产重整,预计可偿债资产价值由32.31亿增至67.71亿,后期商业开发价值约130亿。

这样的案例还有很多。
 
江西省东部实业有限责任公司是江西本地的小房企,因建设江南里项目时投入过大导致资金链断裂而停工。2019年9月开始进行破产清算,破产债券超13亿元。

过程中管理人发现江南里项目是上饶市广信区罗桥街道的重大商业、住宅项目,具有重整价值,于是申请项目转重整。
 
今年3月4日,江南里项目破产清算转重整的计划通过。据测算,东部公司上饶·江南里项目建成后的货值将由现状的13亿余元增值至50亿余元,重整状态下债权的清偿率将提升至约88%,重整后项目增值有助于保障债权人的权益得到最大化清偿,这也是上饶市最大烂尾楼项目的涅槃重生。



起死回生的房企做对了什么?
 
能够起死回生的房企或许有各式各样的幸运因素加持,但我们常说“尽人事听天命”,做了一切自己能做的努力,才谈得上听天命。以下5个方面,是促进房企债务重组成功的关键点。
 
1、老板不躺平
 
自助者,天助之。
 
债务重组成功的背后都是多方利益主体的斡旋,从华夏幸福王文学的事迹中可见一斑。对内,需要公司军心,留下愿意继续打拼的高管团队。对外,需要积极危机公关,稳住市场预期,保障购房者权益。在复杂的债务重组过程中,要尽量使资产不贬值,高位变现,还要平衡债权人之间的利益拉扯,破产重整也需要对重整人的实力进行甄别,而且这个努力过程可能长达几年。
 
2014年佳兆业债务重组三次才最终通过,泰禾2020年7月正式暴雷,目前债务重组仍在积极推进中。银亿股份耗时一年半才迎来白衣骑士,白衣骑士却多次延期支付投资款。据第一财经报道,银亿出事之后,还能在员工食堂碰见身穿布鞋的熊续强。
 
面对这种种情况,如果老板提前躺平,一切无从谈起。
 
2、决策果断,处理高效
 
出售资产回笼资金是化解债务的重要方式,原则上在高位处置资产当然是最好的,但是目前市场环境复杂多变,当暴雷企业增多,市面上待出售的资产多,大家都有恐慌情绪,不免被挑挑拣拣,想要找到合适的接手方不容易。如果暴雷后房企老板拖拖拉拉甚至躺平,待售资产很可能迅速贬值。
 
因此债务重组的速度非常重要。当年万达债务危机爆发后,果断处置资产,仅仅耗时一个月就完成了自救。华夏幸福极高的债务重组效率,为资产处置提供了时间优势,尽可能保证资产少贬值。
 
大部分小房企没有丰厚的家底和足够的社会影响力,所以很大可能直接进入破产重整,破产重整的过程繁杂,需要债务人的积极配合,推进甄别、确定重整投资人等。

江西上饶里项目从破产清算转重整到通过重整计划仅仅耗时51天,为后续的执行和回笼资金争取了时间。
 
3、最大程度保证经营,恢复市场信心
 
从违约到债务重组和破产重组的过程中,房企保持正常的运营非常重要。这也是参与债务重组的各方非常看重的因素。
 
对政府和其他监管机构来说,如果不能保交楼,社会影响恶劣。对债权人来说,回收率如何,很大程度上取决于目前企业经营资产的表现,经营情况良好代表房企可能有能力最终偿还债务,债权人也有动力去支持债务重组。
 
据新浪财经报道,今年6月时,华夏幸福90%以上的物业项目已经复工开工,不少项目也已开始销售。而像建筑公司、供应商、建筑工人付款的情况也很少出现延迟。这些行为都极大增加了债权人的信心。
 
银亿股份重整期间,2020年前三季度报告,公司实现营业收入62.67亿元,较去年同期增长19.81%,归属于上市公司股东的净利润为3536万元,较去年同期增长105.39%,一度实现实现扭亏为盈。
 
仁泽公司2014年暴雷之后,一直尝试以市场化方式重组,但因为涉及的诉讼及执行案太多,多处资产遭到拍卖均未成功。在引入四大AMC之一的中国东方资产管理公司为重整投资人之后,投放45亿资金清偿企业债务和完成复工复建,通过在建工程转让模式由龙湖集团受让项目未开发地块。
 
4、和债权人积极沟通,平衡各方诉求
 
债权人对暴雷房企的态度是动态的。一方面,房企暴雷后,很容易出现债权人挤兑的情况,逼房企还债。

另一方面,如果房企真的被逼死,重组失败进入破产清算,由于债权人受偿顺序不同,部分债权人的损失将会更大。所以不少债权人也希望通过房企持续经营把钱换上的。
 
基于债权人的心态,房企的积极沟通就显得尤为重要。
 
华夏幸福与金融机构协调、账目清查、项目资产转让到最后的方案通过,离不开河北政府的帮助,而王文学多年商海沉浮,深知与政府沟通时该有的觉悟。

据《财经》报道,王文学1998年遭遇危机时,烧毁了政府的装修合同,声明不再讨要政府的欠款,这样的举动让政府对他好感倍增,机会也随之而来。据21世纪经济报道,黄其森一度常住在北京金融街的一家酒店中,目的是方便与金融机构进行沟通。
 
不少小房企通过积极沟通,甚至由破产清算转为破产重整。湖北十堰恒久华康公司本来已经被判定破产清算,在召开第一次债权人会议时候,30多位债权人利益冲突十分明显,如果强制破产清算,债权人的利益也得不到保障,于是管理人多方协调引导,最终于第二次债权人会议表决选定债权人十堰恒华物资贸易有限公司作为重整投资人。

第三次会议上,参会的37位债权人中34位投票通过了债务重整计划草案,最终法院通过了该案由清算转重整。前文提到的江西上饶东部公司烂尾楼项目也是在破产清算过程中,重新梳理了楼盘价值,由清算转为了重整。
 
5、盘活资产
 
债务重组的最终目的,是盘活资产,让企业的生产经营走上正轨,这也是企业是否能够“回生”的关键一步。
 
盘活资产不仅仅是资金的引入,也需要施工方、购房者、债权人、政府各方的配合。
 
其中,烂尾楼是最难啃的硬骨头之一。很多烂尾楼搁置时间久,官司缠身,开发商资金断裂,没有人愿意接盘。

人民法院报报道过重庆一烂尾楼华丽转身的案例,重庆潼南区一小房企暴雷后寻不到合适的接盘方,在法院的协商下,债权人通过以债入股的方式成立新公司,新公司通过以物抵债的方式受让房地产公司的烂尾楼,先将已经完成的房屋销售,回笼后部分资金偿还农民工,部分资金用于续建。

续建过程中资金也得到了缓解,完工后的资金分配给债权人,不仅盘活了资产,也保证了债权人利益。
 
泰禾集团在项目层面提出实行“封闭管理”的方法,使部分项目先行实现债务重组,即项目层面的资金不受公司整体经营状况的影响,保证项目本身的运转,也是资产盘活的一种方式。


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