房企参与城市更新的投融资方式、流程、模式及案例分析

创建日期:2022-01-07 09:45:52

核心提示

随着“十四五”工作目标的确定,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》,将“城市更新”作为城市建设领域“十四五”工作的主旋律。但是,对全国地方政府来说,城市更新是相对比较陌生的概念;政府主导的城市更新与深圳等地区以企业为主体的城市更新项目差异甚大,无法具有参照意义。那么,城市更新需要做些什么?地方政府又如何去做?资金从哪儿来呢?本文,标杆智库地产观将从如下几方面并结合案例进行分析。






城市更新项目分类




1按改造力度划分:整治、改建和拆建


按照改造力度由弱到强,城市更新项目可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。不同城市命名略有不同,但实质相近,例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类(分别对应整治、改建和拆建);广州分为全面改造(对应拆建)和微改造(对应整治和改建);中山分为微改造、局部改造和全面改造(分别对应整治、改建和拆建)。


表1. 城市更新项目分类:以湾区城市为例

整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松,房企参与相对较少。整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能,以消除安全隐患、完善现状功能等为目的,一般不增加建筑面积。审批程序简化,主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄,以装修修缮为主,房企参与相对较少。

改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批,房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限,在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建,可实施土地用途变更,部分城市可增加建筑面积(但一般会对建筑面积增幅设限,例如珠海要求不超过30%)。房企可通过改造、持有运营等方式参与项目,代表案例如万科上海哥伦比亚公园。


图1. 改建类城市更新项目案例:万科上海哥伦比亚公园

拆建类项目改造力度最强、审批最严格,是房企参与城市更新的主要形式。拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设,可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆建类项目流程较复杂,审批机构涉及区、市城市更新管理部门,流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式,每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。


表2. 拆建类项目的三种主要模式(亿元)

2按改造对象划分:村改、城改和厂改


按照改造对象划分,城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。

“旧村”指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善,土地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域。旧村改造的地块,村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有用地。其中,复建安置地块转为国有土地一般可采用划拨方式,融资地块转为国有土地可采用招拍挂公开出让或协议出让。

“旧城”指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善,土地以国有性质为主的城镇居民生活生产区域。旧城改造的地块,一般在完成拆迁补偿后由市国土资源主管部门按国有土地公开出让程序出让。

“旧厂”指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施,以及工业物资存储用房等。旧厂用地包括工业用地和仓储用地。“旧厂”改造包括“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等类型。

从项目周期来看,“旧厂”改造周期最短,且一般“工改工”项目短于“工改住、商”项目。

“旧村”、“旧城”改造周期长且不确定性高,主要来自拆迁权利人数量众多、产权复杂,谈判周期长,同时在项目立项和审批阶段,房企需就项目容积率和规划等问题与政府沟通。以深圳标杆村改项目“南山区大冲村”为例,项目从房企签订意向合作书到村民签约耗时3年、从签订意向合作书到项目首期开盘耗时7年。

“旧厂”改造业主结构相对简单,房企一般只需要与原业主做好协商,配合政府政策执行即可。其中,“工改住、商”项目变现能力更强、利润更高,是房企的关注重点,但由于规划审批环节政企双方在容积率和项目规划上有一定的博弈时间,项目周期比“工改工”项目更长。“工改工”项目周期短但销售流动性差,房企一般通过持有运营的方式取得回报。近年来,主要城市“旧厂”改造项目占比呈现增高趋势,且“工改工”项目立项占比较高。





城市更新项目的孵化经历步骤




本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤:(1)计划立项;(2)专项规划报批;(3)实施主体确认;(4)土地获取。完成四个步骤耗时可达5-8年,流程越靠前项目不确定性越高。



图2. 拆建类城市更新流程与周期

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