房地产行业可能出现的发展趋势(续1)

创建日期:2022-01-07 09:35:24

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信心比黄金还重要!你对房地产行业还有信心吗?

房地产行业可能出现的发展趋势

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在前面我已经谈到,房地产行业可能出现以下二个发展趋势:

趋势一:土地出让规模将会逐步收缩,工矿仓储用地、商服用地等商业用地占比逐步扩大;

趋势二:住宅房屋投资属性进一步降低,而居住属性将得到逐步提高。

今天,我们继续接着这个话题讲,一起来谈谈房地产行业在今后十年,甚至更长时间可能出现的其它发展趋势。

趋势三:房地产行业高周转模式将难以为继,而产品和服务将得到进一步提升。

高周转从字面上理解,似乎就是房子建得快,卖得也快,但这个理解是不全面的。在房地产行业,被老板和高管重视的高周转一定是资金的高周转,因为资金的高周转将撬动更多的资金。

举个例子,10亿资金,按照地货比1:3的比例(在五六线城市地货比可以高达1:7),那么他可以获得30亿的货值。如果这个30亿的货值在6个月可以售罄(某宇宙房企要求是4个月),则又有30亿资金可以去获取土地,同样按照1:3的地货比,则其可以获取90亿货值,而这90亿货值在6个月售罄,则12个月内房企有90亿资金去拿地。

也就是说,通过高周转,这10亿资金在一年时间内可以累积到90亿资金。

而这10亿资金如果加上各种融资杠杆,比如前端融资、超前端融资以及各种供应商融资,房企实际支出的自有资金大概也就是3亿-5亿左右,即房企仅仅只用5亿资金,在一年之内通过高杠杆、高周转就可以累积到90亿资金,资金增长了16倍。

这个案例你可以如此循环往复计算下去,你就可以理解为什么有的开发商销售额还不到200亿,就可以设定3年突破1000亿的目标了,而且这种神话在很多房企身上还实现过。

但是,这种房地产行业的高周转模式在2021年后就难以为继了,原因如下:

1、房地产行业的“三条红线”导致房企融资受限

房地产行业的“三条红线”,即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。”

如果某房企突破这三条红线,该房企则全年不得新增融资。

因此,房企在“三条红线”的限制下,之前的高周转模式就将难以为继了,因为即使三条红线都没有突破的情况下,每年新增融资也不得突破15%。

2、贷款集中度管理也限制了房地产行业的高周转模式发展。

“房地产贷款集中度管理”考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%;27.5%、20%;22.5%、17.5%;17.5%、12.5%;12.5%、7.5%。

也就是说,即使对于中资大型银行来说,其房地产贷款占比不得突破40%,个人住房贷款占比也不得突破32.5%。其它类型银行机构则占比更小。

在前面的案例,我们知道,房企要实现资金的高周转,就必须要预售快(最好是日光盘)以及预售资金快速回笼,而在贷款集中度管理之下,资金的高周转也逐渐难以实现。

当房地产行业的高周转模式难以为继后,房地产将会更加关注产品和服务,通过产品和服务的提升,来实现产品和服务的溢价,从而实现高利润。

因此,未来一定是通过产品和服务获取高溢价、高利润的时代,也就是说,高端产品和服务的价格将会越来越高,而低端产品和服务的售价将会逐步走低                                         

    


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